2008年01月25日 11:26:17 　來源：中國網

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「個貸風險已達到歷史高點」（資料圖片）

風緊，扯乎！　

受次按風波的影響，股市下挫千點。烏雲壓頂之際，國內個人住房按揭貸款風險凸顯。整個2007年，國內個人住房按揭貸款量呈爆炸式增長。

「個貸風險已達到歷史高點，儘管次按危機不會發生在中國，但在目前的經濟形勢下，貨幣政策可能導致類似的危機出現。」中國社科院金融研究所結構金融研究室主任殷劍峰1月22日在接受本報記者採訪時表示。

這是學者的危言聳聽嗎？

　　次按危機不會發生在中國

美國次按危機與中國房貸有什麼關係？

2000年－2005年的五年，美國房地產市場一派繁榮景象，房價不斷上漲。為了賣掉更多的新住宅，獲取更多的利潤，房地產開發商和銀行聯繫在一起，為「次級信用」的購房者提供貸款。

「不查實收入、不查實資產」、可以隨時調整還款比例、零首付購房，並且可以只用付息而不用償還本金，通過這些方式，開發商資金得以快速回籠，進而投資建造更多的樓盤，實現更多的銷量和更多的利潤。在華爾街，有專門的投資銀行向提供次級貸款的銀行和房地產商買下這些貸款，再將它打包成一筆債券，然後賣給公募基金、避險基金、退休基金或保險公司。

2006年問題開始顯現。新建的住宅空置率越來越高，供給已經明顯大於需求，美國房地產市場明顯降溫，房屋價格持續下跌。另外，美聯儲不斷調高的利率導致貸款人的還款壓力迅速增大，但房地產商仍然不遺餘力地為「次級信用」的購房者提供貸款。終於，違約現象開始集中大量出現。最終等到低收入購房者沒有能力償還貸款債務時，開發商通常已經把債務過戶，由金融公司承擔損失，而購房者也將面臨無法償還貸款，房屋被收回的困境。由此，次按危機開始爆發。

而2007年的中國，經歷了房價漲幅的高峰，個人住房按揭貸款也呈巨額增長之勢。本報記者得到的數據顯示，截至2007年11月末，14家國有銀行和股份制商業銀行的個貸增量總計約8000億元。學者易憲容更是估計，2007年個人住房消費貸款超過了9000多億，是2006年3300億的3倍以上。

與此同時，「假按揭」也逐漸暴露，但商業銀行似乎對比並不過分擔心。「個人住房按揭貸款仍是各家銀行的優質貸款，違約率不到2%，現在暴露的假按揭多是2006年之前發放的貸款，2006年以後，銀行加強了貸款人資格的審核。」農行內部人士說。他認為，如果說前幾年的風險是銀行審核不嚴帶來的假按揭風險，從去年開始，房貸的最大風險是競爭所引發的風險。

「最危險的是2007年年初到2007年8月之間，在一些房價上漲過快的城市發放的融資性個貸。一些股份制銀行搞惡性競爭，只要借款人有房子做抵押，就發放貸款。發放了大量不問貸款目的、不考慮第一還款來源的貸款，例如提高額度的轉按揭和加按揭。很多資金留向了股市，而股市急跌，房價上漲過快的城市，也出現了調整局面，進一步加劇了這部分貸款的風險。激進策略的銀行將首先吃到苦果。」一位不願透露姓名和身份的國有銀行信貸部門負責人對本報記者說。

　　宏觀經濟形勢加劇房貸風險

監管層對房貸風險早有警覺。從2003年的「121文件」，到去年9月底的房貸新政，就表明了監管部門對房地產金融的擔憂。「人民銀行及銀監會實行房貸新政，其本意是為了避免房地產市場的波動轉化為銀行體系的風險，避免類似美國次貸危機在中國上演。事實上，提高房貸首付比例對於控制商業銀行的風險的確能起到一定作用。1997年香港房價泡沫破裂，但香港住房抵押貸款違約率只有0.2%－1.3%，與香港金融監管局1997年之前將房貸首付比例由10%提高到30%有直接的關係。」聯合證券分析師魚晉華對本報記者表示。

然而，宏觀經濟形勢的變化正在將風險放大。

從2005年起，中國已經處於加息週期。2007年更是史無前例加息六次。「2005年到現在，數次加息導致月供不斷加重，已經超過了其它消費品上漲的速度。物價不斷上漲，民生問題變得更加嚴重。」殷劍峰說。支付能力的下降，或將引發房貸違約風險。「尤其是那些支付能力處於邊際狀態的人，例如剛畢業的學生和低收入家庭，那些在房價高點買房子做投資的，也屬於危險人群。」殷劍峰表示。

更加令銀行擔心的是，房價下降帶來的負面影響。「之前房價上漲掩蓋了個貸風險，房價下降會產生負財富效應，從而導致貸款違約率的上升和消費的下降，並降低房地產抵押的估價。一旦恐慌情緒形成，市場有可能處於崩潰邊緣。到時僅僅通過減息政策是無法挽回市場的。」殷劍峰說。

2007年，央行11次提高存款準備金率。「商業銀行的資金非常緊張，去年對個貸的收緊，已經影響到了一些公司的銷售進度。房貸突然收緊後，不僅貸款審批速度放慢，貸款門檻的提高也影響了一部分人的需求。而2008年一旦提高超額存款準備金率，銀行的資金會更加緊張，由此導致惡性循環。」前述國有銀行負責人不無擔心地說。但他認為，按照當下的經濟運行狀況看，央行不會出台更嚴厲的房貸政策。

對此，聯合證券分析師魚晉華也表示，「我們認為對於信貸過緊而可能給房地產市場帶來的巨大衝擊，轉而給宏觀經濟帶來的衝擊，央行應當有深刻的認識和一定防範措施。從防範信貸過緊而可能導致經濟硬著陸的角度，信貸緊縮的執行力度非常有可能體現出前緊後松的特點，即上半年偏緊，而下半年會趨松。從而使房地產企業得以喘息。」（21世紀經濟報道/記者 荊寶潔）

經濟評論:規避假按揭等問題 給貸款人錄像如何?

《經濟半小時》報道，新疆伊寧的一位付先生突然發現，在他本人毫不知情的情況下，中國銀行烏魯木齊市某支行於5年前給他辦了一筆111萬元的住房貸款，買了套房子。由於還款不及時，付先生上了銀行個人徵信系統黑名單。在他到銀行查證此事的第二天，接到該房產開發商的來電:「貸款已還完，你可以離開。」

這是一樁非常典型的假按揭。據《經濟半小時》解釋:每逢新樓開盤，開發商或中介先用貸款買房，營造房源緊俏的假象，待樓價被炒高，再將房子賣出。作為申請貸款最重要的一環，銀行個別人也糾纏其間。由於房多人少，用自己的身份證炒房存在風險，他們就冒用他人名義在銀行貸款。

公積金新規出台1個月 部分開發商仍拒組合貸

2007年11月30日，北京市建委、北京市政府房改辦、北京市住房公積金管理中心三部門聯合下發緊急通知，規定從事商品房開發建設經營活動的房地產開發企業，在預售或現售商品房時允許購房人貸款支付房價款的，不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款，且不得以任何形式增加附帶條件。

此後，北京市住房公積金管理中心進一步明確，公積金貸款+商業按揭貸款的組合貸款也是公積金貸款的一個品種，開發商拒絕買房人申請組合貸款，同樣屬於違規行為。但在記者日前的採訪中，仍發現有開發商拒絕買房人的組合貸款要求。

2008年銀行房貸策略解密：個貸將同比例從緊

從已有公開數據來看，2007年各家商業銀行信貸策略的一大亮點是做大個貸業務特別是房貸業務。這與當年房地產市場價格走強、零售銀行戰略轉型等均有關聯。然而，年尾年初監管部門就房地產市場風險做出多次警示，二套房貸提高首付比例及利率的相應政策，使得房地產市場觀望情緒再現。房貸業務將一往無前還是經歷拐點，還得先看商業銀行對市場如何判斷。

遏制炒房投資：個人房貸按揭市場將有重大變化

從2007年下半年開始，政府出台了一系列調整房地產市場發展模式及加強銀行房地產信貸管理的相關政策。特別是針對銀行房地產信貸管理的359號文件，更是希望從根本上來改變目前房地產市場投資炒作十分嚴重的局面。從緊的貨幣政策，尤其是銀行利率上升，以及提高個人房貸的進入門檻，這些因素都會導致2008年個人住房按揭貸款市場發生重大變化——