記者 傅盛寧

2008年03月12日16:00 來源：深圳商報

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　　隨著宏觀調控力度的逐步加大和行業自身發展的重構，目前部分城市的樓價已開始回落，中小房地產開發企業面臨著嚴峻挑戰。許多有遠見的地產商已經移師能源領域，在這次南方雪災後能源緊缺的背景下，這一趨勢更加明顯。本文試圖揭開這個鮮為人知的秘密。

　　一座煤礦叫價億元

　　郭志達是個不大不小的地產商，新近在福田某處開發了一個樓盤，已賣出大約一半。樓價「拐點論」對他可能有些影響，但對他來說，剩下的單位怎麼賣，目前更取決於1600多公里外的一個煤炭項目的進展。

　　半年前，一位在海南經營旅遊業的老闆，也是他的同鄉，邀請他一起投資西部某省的一座私營煤礦。這傢俬營煤礦的老闆有意出售煤礦的開採權，要價1億元。這位海南老闆自己的資金不夠，想請郭老闆出資50%，一起當煤老闆。

　　郭志達沒有立即答應。他翻閱有關材料，想了兩天。當時房子還比較好賣，但針對房地產的宏觀調控壓力越來越大，股市時好時壞，放錢在裡面終究不放心。郭老闆最終認為，是該從房地產行業抽身、做其他投資的時候了。他相信，投資資源特別是能源一定有可觀的回報。

　　預計一年半收回投資

　　於是郭老闆決定與海南的朋友去當地考察。他們帶上技術人員、法律顧問一起上路，他們很清楚，采煤行業特別要求法律手續齊備，否則一旦出了事故，就要承擔刑事責任。要收購煤礦，除了技術上考察煤的質量以外，最重要的是要合法轉讓，要是非法轉讓而被騙，那這幾千萬就打水漂了。

　　廣東東方金源律師事務所律師金焰受邀參與考察，他負責進行盡職調查，不但要去各級部門調查該煤礦，還要從採礦證、環評、拆遷、土地等方面，仔細摸清情況。

　　他們先乘飛機到省城，然後乘坐6個小時大巴，來到兩省交界處的一座小城市。這是著名的煤都，路邊隨處能看到露天煤礦，空氣中散佈著黑灰。他們要買的那個煤礦老闆姓陳，他說自己來自浙江，兩年前從當地人手裡買下採礦證，投入資金挖礦井、買設備、建洗煤廠，但采煤井道挖到300米時，資金跟不上了，所以想到賣礦。整個礦區面積為1.4平方公里，預計完全建成投產後，每年產煤量可達45萬噸。

　　陳老闆沒有說自己是多少錢買的採礦證，郭老闆他們也無法估計，只知道這幾年採礦證價格翻了幾倍。郭老闆他們計算了一下，如果買下來繼續再投入5000萬左右，就可以滿足安全生產的條件，然後就可拿到安全許可證和經營許可證。以投產初期每年一個億的產值，大約一年半可收回投資。這個投資回報是可以接受的。

　　純利在70%以上

　　他們分兵兩路：帶去的技術人員下井勘察，發現煤藏豐富而且煤質優良。在當地，出於保護環境的考慮，政策規定不允許露天開採，但要採到煤，也不必挖很深的礦井，目前的深度已經基本達到了開採要求。另外，他們還瞭解到，近年來，當地礦工的薪酬水平有大幅提高，平均月收入有3千元。技術人員月薪高達兩三萬元，但人力成本比起賣煤的利潤來說微不足道。礦上都給礦工購買了僱主責任險，因此理賠也還有保障。

　　金律師則奔赴當地的煤炭管理局、安監局、工商局、國地稅，此外還到省城的國土資源廳和省工商局調查，查詢該煤炭企業合法開業的情況、提交的材料、補交地價、拆遷、用工情況、是否購買強制保險等。

　　當地一個普通煤礦的年產量也有20萬噸，按照市價就是1.2億的產值，而純利不低於70%。煤老闆們在繳納一次性的資源費後，只需要每噸再給國家繳納2.5元的資源補償費，而這2.5元也是提高過幾次後的價。這比起如今每噸600多元的煤價，不到千分之四。

　　這兩年煤炭價格漲得厲害。電力、鋼鐵、建材、化工等下遊行業的強勁需求還將拉動煤炭價格上漲。國際油價上漲也不斷給煤價加碼。當地的中小煤礦大多數已被外地投資者控制。投資者除了廣東的，還有來自浙江、福建的大老闆。

　　回來的時候正是春節前，因為雨雪冰凍天氣，他們在機場足足等了三個小時。這場自然災害使得煤炭需求進一步擴張，一些地方對小煤礦的政策開始鬆動。郭老闆一回到深圳，立即按合同要求往指定賬戶打入相應的款項。

　　合法投資才有保障

　　回來後，廣東東方金源律師事務所金焰律師，根據調查寫出了10萬字的法律盡職調查報告。金焰律師對記者說，自己的責任是給出中立的法律意見，告訴客戶法律風險在哪裡，怎樣避免法律糾紛。他說，按規定，在建或投產不足一年的煤礦不許轉讓，如違反有關規定將受到10萬元以下的處罰。這個合作項目技術上的風險不大，最大的風險是產權問題。買到採礦證後，採礦證的名字不能改，只能改工商營業執照，而兩證名字不相同，則有可能不能通過年檢。即使能通過年檢，那麼以後再次轉讓的時候也會有麻煩。此外，金焰律師指出煤炭行業要生產就要六證齊全，其中最難拿的就是安全許可證和生產許可證，而這個煤礦就是缺這兩個證。如果沒有證，就無法生產。

　　郭老闆說自己有辦法補上兩證，他希望一年，最多兩年內收回投資，然後把採礦證再倒出去，到時這個證也會升值，兩頭賺錢。「當然如果煤價像這樣月月上漲，我也不會賣了。」

　　金焰律師說，這個項目存在風險，辦不辦得成要靠幾分運氣。他建議那些對煤礦感興趣的老闆，盡可能購買那些已經建成、投產、各證齊全的煤礦，同時要高度重視安全生產，這樣才能安心賺錢。

（責任編輯：閆璐）