4月中旬啟動的房地產調控打破了中國房地產市場的均衡態勢,並導致了供大於求的暫時非均衡現象──房地產開發投資持續回暖,房屋銷售量不斷下滑,但價格卻依然保持在高位。為了在當前的價格高位重新達到均衡,賣方要通過捂盤惜售減少有效供給,而且要“忽悠”買方入市增加有效需求,如果賣方能保証資金鏈不斷裂,同時買方對調控預期相對悲觀,這一過程就可以實現,否則賣方就只有通過降價才能讓市場重新均衡。
目前看來,買方對於房地產調控的前景正出現動搖,而房租的上漲更將加劇這一悲觀預期。盡管許多人認為,房價和房租的關系似乎並不那麼緊密,因為過去幾年間房價的漲幅遠遠超過房租漲幅,但從2005年以來中國房地產市場經歷的盛衰周期來看,房價和房租的變動趨勢是一致的,是同漲同跌的。如果房地產調控沒能控制住房價,也就控制不住房租。最近,北京、上海和深圳等地房租的快速上漲,似乎給房地產調控敲響了“革命尚未成功”的警鐘。
其實,房屋銷售市場和租賃市場有著緊密的關系,房價和房租亦如是。當一個人要滿足住房需求時,面臨著買房或者租房兩個選擇。理論上,買房的成本應該等於租房的成本,否則就會出現套利行為。租房成本很好衡量,就是房租,而買房的成本衡量稍微復雜一些。一般來說,買房的成本(一年)大致等於房價×(利率+房產稅率-預期房價增長率+折舊率+風險溢價),其中預期房價增長率是抵消項,因為房價上漲相當於給買房者帶來了資本收益,計算買房成本時要減去。如上所述,買房成本等於租房成本,根據買房成本的公式,房價和房租應該是正相關的。
當然,某一時期內,買房成本或許並不等於租房成本,一般要大於租房成本,因為市場畢竟是不完美的,比如,有些國家對租金實行價格管制、租金的調整由於合同期限存在時滯以及房地產供給由於生產周期存在時滯導致房價偏高等,但從長期來看,買房成本和租房成本是直接相關的,而且它們之間的差距是不斷縮小的。
回到中國房地產市場的現實中來。根據買房成本大致等同於租房成本的關系,可以解釋目前房租上漲的現象。房地產調控期間房價並未明顯下跌(這是最重要的前提),但利率上調的預期以及征收房產稅的預期在升溫,同時房價增長率的預期有所降溫,這都直接增加了買房成本。
從需求層面來看,這迫使買房需求轉向租房需求,有人會說,有一部分人本來也租房住,這似乎並沒有額外增加租房需求,但由於他們延緩了買房步伐,繼續留在租房需求的隊伍當中,這導致了總量上租房需求的增加;從供給層面來看,對於現有的房東來說,買房成本也相當於自有住房的持有成本,在預期成本上升的背景下,他們也有提高房屋租金的沖動,比如,如果通過房價上升來獲利的空間縮小,他們就會提高租金;如果征收房產稅,他們也會提高租金。在租房需求強勁的背景下,他們的提價訴求往往會得到滿足。
值得注意的是,近期房租之所以出現上漲,房價並未明顯下跌是一個重要前提。如果房價開始大幅度下跌,那麼買房成本就不一定會因為利率上調或開征房產稅而增加,而且,房價下跌先會降低預期的房價增長率,在達到一定跌幅後,就會轉而增加預期的房價增長率(這和股市中的抄底有所類似)。此消彼長之下,當房價形成下跌趨勢時,買房成本下跌,房租也會下跌,只是二者下跌的幅度會有所不同,一般來說,房價下降的幅度更大,從而在較低的水平重新達到平衡。
也有人會說,為了保証買房成本和租房成本相等,房租上漲會不會帶動房價上漲?在理論上,有這種可能,即房租上漲導致租房需求轉移至買房需求,但這個過程應該是比較困難的。在房價上漲期間,買房需求向租房需求轉移,這個過程是容易的,畢竟不用籌集首付,至多是支付一年的租金;在房價下跌期間,租房需求轉移至買房需求,這個過程有些困難,但也相對容易,因為畢竟房價在下跌;但在房租上漲期間,租房需求轉移至買房需求則是相當困難的,需要收入達到相當高的水平,至少要交更高的首付,這意味著房租上漲對房價的拉動力是較弱的。
綜上,目前中國部分城市房租的上漲是房價尚未明顯下跌,預期利率上調和開征房產稅影響下的特殊現象,即使存在中介機構的炒作,也是供求關系失衡過程中的派生現象,不是根本原因,因為沒有人會炒作供過於求的東西。如果真如國土資源部所說的一個季度以後房價將出現明顯下降,那麼房租上漲的勢頭也將終止。如果國土資源部的願望落空,那麼房地產調控就還要加把勁,否則在保障房計劃還沒有起到保障效果的背景下,房租快速上漲將進一步加劇不少國人“偌大中國無我立錐之地”的尷尬。
(本文作者崔宇是《華爾街日報》中文網專欄撰稿人。文中所述僅代表他的個人觀點。您可以寫信至yu.cui#dowjones.com與作者聯系。)