「台中經貿科技工業園區」預定開發基地的一些探討與省思

「台中經貿科技工業園區」的開發商(春龍開發)，這些年來透過政商關係，將許多公有財的台糖土地，以唯一開發商的資格，以比市場農業地低廉許多的價錢，將台糖農業區變更成工業區，獲得重大利益。依據98年7月3日中央社報導：「…檢方起訴書指出，春龍公司負責人潘忠豪，原本租用台糖公司位於台中縣霧峰、外埔、彰化縣鹿港及台中市西屯的土地，後來想要利用這些土地的地目尚屬農地，地價較低的機會，取得所有權……」

反對在東海地區設置「台中經貿科技工業園區」主要是因為區位不合宜（圖1）。 大肚山東坡經這幾年的持續開發，已經將要變成工業區一條龍的「科技走廊」，這樣的定位與思維，會讓日漸嚴重的城市熱島效應更加嚴重，並將迫害生長於此的各種生物，沒路可走，奔向滅亡；台中直轄市需要保有更多的自然綠地，吸收二氧化碳幫大地降溫，釋放更多的新鮮氧氣，讓台中直轄市民有個舒服的生活環境，也讓大地裡的生命有生育繁衍的足夠空間，而且以小環境來看，本區是一個住宅社區人口稠密地區，又有東海大學大量的教職員生，還有台中榮總那麼多的醫護病患，目前已經設置的台中工業區以及中部科學園區，已經夾殺東海地區十萬餘人口，多年來每到夏天吹南風的夜裡，東海地區常可聞到刺鼻臭味，台中市政府在99年7月21日於東海大學召開台中工業區空氣污染協調會議，還是無法解決長年以來的問題，如此空氣污染嚴重地區，實在不合適再新增加工業區設置，另外在春龍提出的環評報告書中，植物名錄中完全沒調查到該基地存在的十萬株台灣特有種台灣百合（圖2），如果是疏漏，那廠商的專業能力，卓實讓人擔心，以後東海地區不僅在吹南風的夏天會有刺鼻的惡臭，吹北風的時節也可能有相當的污染，何況，有些污染我們是看不到也聞不到的，但是對健康的戕害，卻是嚴重的；如果是刻意隱瞞，那身處東海社區的眾多市民，等於住在一個不定時會引爆的炸彈旁，這樣的恐懼，更甚於前者。

本案因為地段優良，所以規劃中更以商業區以及住宅區規劃為主，佔可開發面積約55.3％，工業區則佔可開發面積之44.7％（圖3）。 原本台糖所有霧峰工業區土地，92年先租後賣給春龍開發，依據98年7月3日中央社報導：「公告現值加4成出售，出售總價約新台幣8億7000萬元裁示出售底價為6億2387萬多元。台糖在標售這些土地時，除春龍外，另有人投標，且出售高過春龍，但因春龍公司擁有優先購買權，以6億2688萬多元得標。」以得標價計，春龍開發取得土地成本約為公告現值的1.00877倍。

春龍開發所有「台中經貿科技工業園區」，預定開發土地31.95公頃，以99年公告現值18182元/坪，土地總現值約為17億5724萬依據霧峰工業區案之土地成本與公告現值比例估計，取得土地成本約為17億7265萬（表1），加上開發工程費用10億4774萬（註1），則開發成本約為28億2039萬。

依據「台中經貿科技工業園區開發計畫環境影響評估報告書98年11月初稿」，第5-3頁可知，開發完成後，可以得到乙種工業區89513平方公尺（約27077坪），地三種住宅區31053平方公尺（約9393坪），產業專用區79658平方公尺（約24096坪），其中產業專用區用地規劃使用項目包含，金融及保險業、住宿及餐飲業、批發零售業、國際會展中心、文化、運動休閒中心、及醫療保健服務中心等，這已經類似商業區之使用了。

根據96年4月24日台糖標售距離本基地400公尺處（圖4），西屯路與玉門路口住宅區用地，由太子建設以每坪40.6萬原標得（註2）。如以開發基地內住宅區及準商業區之產業專用區，比照太子建設標得之住宅區土地價格40.6萬/坪來評估，加上預估工業分區土地售價為10萬元/坪（註3），廠商售地所得為163億423萬，扣除開發成本可以獲得毛利約134億8384萬。

「台中經貿科技工業園區」開發案是經濟部台糖聯手，圖利單一廠商的行為，以類似洗錢的方式，透過促產條例將一個不對而且不公不義的「洗土地行為」，將應當以全民利益為依歸的公有土地，洗成私人企業的獲利標地。就算是在一個合宜開發的地方，台中市政府有能力作那麼多的市地重劃以及工業區開發，另外還有眾多的民間開發單位，有能力來進行開發，國家有什麼道理，不將這樣的開發案由台中市政府或台糖自行開發，又或者訂出底價，公開招標，讓全民得到一個上百億的開發回饋。反而是由春龍自行圈地進行開發，讓台糖以低於一般農業區的地價，扣上優先承購權的做法，低價出賣國產，都市計畫變更通過，便可以點石成金，獲得超高的開發利潤。

台中市真的需要在西屯路東大路這裡，透過工業區設置，但是卻有55.3％是要做住商區的規劃，或許大家應當好好想想，我們應該讓廠商以不當手段，「洗土地行為」來掏空國產嗎？

2011年台灣開始實施環教法，本基地因為地點合宜，並且是台灣將人為墾拓區還給自然，讓大地自然地發展成該有的樣貌的一個重要觀察研究與環境教育的旗艦型基地，還可以結合大肚山的國有林地、保安林（如望高寮以及其他未開發的公有土地），推動成立大肚山自然公園，完整保護住大肚山僅存的自然樣貌，留給現在的台中直轄市民以及未來未來的子孫與各級學校，一個環境教育的基地，一個可以永續的綠地，一個會自然發展的生態寶地。

參考資料： 註1：台中經貿科技工業園區開發計畫環境影響評估報告書98年11月初稿5-23頁表5.3.13-1開發工程費用表

註2：96年4月25日經濟日報報導

註3：「逢甲大學建築及都市計畫研究所研究生吳昌勛碩士論文」119頁

圖一：台中經貿科技工業園區位置圖

圖二：2010/7/13公共電視我們的島拍攝「留住大肚山的綠」（左上方建物為台中榮總）

圖三：台中經貿科技工業園區土地使用配置圖（引用台中經貿科技工業園區開發計畫環境影響評估報告書98年11月初稿）

圖四：台中經貿科技工業園區與太子建設得標台糖土地位置圖

表1台中經貿工業園區土地地籍資料及土地現值表（吳金樹製表）