2010/10/19 【經濟日報╱陳玲玉】 日前台北市政府拋出有意在台北都會中心的仁愛路、建國南路口的空軍總部現址興建「社會住宅」，預計明後年進行先期作業。所謂「社會住宅」，綜合目前相關政府首長向媒體的說明，是指政府提供土地興建「只租不賣」，以供銀髮族、年輕人和學生族群承租的住屋。
針對上述媒體報導，心中一則以喜一則以憂。多年來，在房價問題一再引發低收入者及無殼蝸牛群起攻之的狀況下，台北市府能夠針對「社會住宅」政策提出稍為具體的方案，不免讓人一時心喜。但是，選擇台北大安區僅有且最大的精華土地做為「社會住宅」之用，是否符合最高的經濟效益，則不免令人憂心忡忡。
首先，從「需求層面」來看，我們必須先了解，「社會住宅」的用意，在於為買不起或租不起房屋的族群解決住的問題。這些市民的基本需求是「安居」，絕非「豪宅」。因此，在大台北及毗鄰各地多的是政府可用之地的情況下，以豪宅之地興建號稱「小帝寶」的社會住宅，顯然有違居住者的需求。難怪連社會住宅推動聯盟都訝異「規格有點高，尺度有點大」。
其次，從「都市計畫層面」觀之，強將弱勢族群集中融入豪宅林立的社區，一方面周遭生活機能與水平乃台北首富之區的高檔標準，顯難符合弱勢者的財力所及與生活所需；另一方面，若壓抑此一繁榮社區的生活水準以因應弱勢居民的需求，勢將影響周遭市容的高度與發展。其結果不是無殼之族不願住進「小帝寶」，就是大富人家搬出富裕之區。這樣的景象豈不令人深以為憂？
再從「企業經營」的角度論之，「小帝寶」級「社會住宅」的經濟效益更值深入檢討：
第一，企業經營首重效益，政府經營土地資產的道理也無不同。空軍總部這塊精華地段的土地約有2萬1,600坪，以市價每坪450萬元計算，僅土地就有972億元的市值。專業土地開發商更指出，如變更作為商業使用，更可創造高達2,000億元以上的總值。政府若將其「地上權」標售，不但土地還是政府所有，其收入更可在南港、木柵、北投，以及台北市郊等交通方便、生活機能適切的地區，找到百倍於空總面積的土地，作為社會住宅之用，其所受惠的民眾人數更可大幅提升。
第二，空總地價極高，在其上興建房屋的成本自然也居高不下，因此計算出來的房屋租金自然無法「平民化」。如此一來，弱勢者豈有能力負擔力所未逮的租金？如果政府硬把租金調降以符弱勢財力，則又背離土地本可發揮的高度價值。難怪有人譏評政府「何苦以西裝布料做短褲」？
第三，大規模的集體「社會住宅」，事實上無法兼顧學生、銀髮、無殼及殘障等各種不同族群的不同需求，將渠等強制融合於大宅院，只有徒增尷尬，還不如因地制宜選擇多處空地，興建不同區位與格局的社會住宅，相信更能符合不同族群的實際需求。
第四，沒有高度文化氣質，就不能成為一個令人尊敬的現代化城市。台北現有的「國家劇院」、「國家音樂廳」、「國父紀念館」等藝文表演場所，其規模及素質早已必須改進提升，此為眾所週知。位於毗鄰且面積遼闊的空總土地，如能興建世界水準的大型表演場所或藝文中心，相信絕對比作為「小帝寶」級的社會住宅更有利於廣大而不特定的民眾，且可建立台北市的世界城市地位。
總之，為政應如企業經營。政府面對稀有而高價的大筆土地開發，更應周詳而審慎地規劃，俾創造最高經濟效益，以符人民的最大期待。 （作者是國際通商法律事務所資深合夥律師）