為何不敢市價課稅!

2010/06/21
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台灣房市高得不合理,但德國和美國就沒有這個問題,它們是怎麼做到的?

  幾乎所有的投機活動,都有一個不公平、不透明的制度,當作沃土為其供給養分,台灣房市也一樣。連前經建會主委蔡勳雄,都曾在立院答詢時坦言:制度問題是造成台灣房市不合理的主要原因。

台灣:

未用實價課稅,炒房反能避稅

  其中,未能按市價徵收土增稅及不動產買賣的資本利得,是讓炒房團得以著力的關鍵。

  綜觀全球成熟的不動產市場,台灣是少數不採用市價或實價課稅的國家,目前台灣是以政府公告地價及房屋現值為課稅基準。但事實上,公告地價或房屋評定現值,往往連市價的一半都不到;其中,公告地價還會每年調整,房屋評定現值則還延用二十多年前的就標準,因此房地產成為有錢人「避稅」的最佳工具。

  同樣一億資金,不論是放在銀行或是進行其他投資,所產生的利得,都可能必須實報實繳;然而拿來買豪宅,卻因為稅基與實價脫節,買方因而省下大筆稅費。

  舉例來說,一名富豪在台北市信義區買了一戶一億五千萬元的豪宅,半年以後以兩億元轉手賣掉,因為同一個年度土地公告現值沒變,所以土增值稅免繳,只須以房屋出售時的房屋評定價格的二九%認列財產交易所得稅,之後再併入綜合所得稅中課徵﹝最高稅率四○%﹞。以房屋出售時的評定價格是兩千萬元,財產交易所得稅是逾兩百萬元,加上土增稅免繳,炒家在這筆不動產買賣中,就有超過四千萬元淨利,扎扎實實入袋。﹝編按:計算方式為 (2億-1.5億)-(2000萬x0.29)x0.4=4768萬 ﹞

美國: 市價由買賣雙方決定,真實透明

  交易價格真實、透明,真的有那麼難嗎?看看美國的例子。

  美國不動產交易課稅的依據,是以各州政府公告的市價為準,而市價,則由買賣雙方各自向政府當局報價得來。

  這是一個彼此自動牽制的報價制度:如果買方低報成交價格,將會降低其取得成本,將來不動產出售時,交易所得會增加,所繳的稅負,當然也會較高,因此買方不會願意配合賣方低報成交價格;同理,賣方也不會高報售價,不動產移轉價格,也更加真實透明。同時,買賣的成交資料及所有交易歷史及價位,全都能讓民眾查閱。

  由於按市價申報,因此美國也能課徵資本利得,所課徵的稅基標準,並非像台灣採用公告土地現值,而是不動產移轉時,由出售人自行申報交易價格,減去其原始取得成本,所獲致之利得併入年度所得申報,充分反映高所得、高稅率的公平原則。

  而鄰近的香港的房產物業,也都是根據市值租金來徵收,為了反映每年物價租金波動,香港差响物業估價署每年都會全面重估,同時還針對波動差額的房屋物業追繳。

  近來打房嚴厲的中國大陸,在抑制炒房上則比台灣更有決心,房地產開發商被要求取得預售許可後十天內,必須一次公開全部准售房源及每套房屋售價,且須按申報價格銷售,與台灣預售屋漫天喊價情況完全不同。

德國:

用罰款或判刑,堵死投機漏洞

  德國的做法,更是徹底顛覆主流觀念。他們認為,每個人都應該有舒適住居的權利,住宅應該是像水、電一樣的生活必需品,而非賺錢的工具。因此德國用重稅在制度上徹底堵死了一切房市投機者的漏洞,並對於房市的投機行為,給予重罰。

  根據德國法律,房價超過「合理房價」的兩成,地產商即違法,必須罰鉅款;超過五成,不僅要罰鉅款,還可判三年徒刑。得果買賣房地產先要交評估價值一%到一‧五%的不動產稅,三‧五%的交易稅,買賣獲利要交一五%的價差盈利稅,房屋出租收入則要交兩成到四成五的個人所得稅。

  二戰以後,全世界只有德國沒有發生過房地產泡沫危機,過去十年,歐洲各國房市無不狂升,但德國近十年卻只漲了一○%。

  縱然台灣不是像德國這樣的社會福利主義國家,但政府在規畫房市的交易制度和賦稅制度,卻落後一大截。台大經濟系教授林建甫與國家政治研究基金會前高級助理研究員劉明德在今年五月,就聯合撰文直指政府把營造業視為經濟火車頭是一大怪象。按政府的思維,既然營建業是火車頭產業,後遺症就是房價越來越高,後果就是房市泡沫。

  國有地停止標售、增加供給,都只是治標,如果政府真有誠意讓人民能安居,最好的、也是最簡單的方法,就是拿掉暴利的火種,房價才會回到比較合理的區間,屆時,就算玩家們有通天的本領,恐怕也只能徒呼負負!

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回應

台灣要是學香港用租金市價來課,繳的稅會比現在少好嘛,傻傻的。