撰文 Alex Au
2007/08/02, 週四

新加坡 --- 出於對美國房地產泡沫可能破裂的擔心，資金正加速從美國流向亞洲，從而刺激了一些亞洲國家的房地產市場。這一趨勢在新加坡尤為明顯。據最新統計，從去年中到今年中，民房租金在外來資金帶動下漲了31.2%。僅僅在今年第二季度，外資公司辦公室的租金也升高了13.9%，平均達到每平方呎10.33新幣（約6.84美元）。

據新加坡兩大房地產中介公司ERA和Propnex介紹，新加坡最受歡迎三個市郊地段的房價，在2007年第一季度的增幅超過了10%。在其它熱門地段，面積約為1400平方呎的套間，售價均在35萬至50萬新幣之間。

房價的迅速飆升，成為了新加坡各大媒體的關注焦點。市中心高檔住宅的平方呎價，介乎2500至5000新幣之間。這主要是受到了外來投資活動的刺激，因為有一半以上的高檔住宅買家，都是非本地人。

房價飆升一方面讓房東樂開了花，但另一方面也有學者擔心，租金上漲會削弱新加坡的競爭力以及對外資企業的吸引力。因此，當局政府也開始在不過分干預的前提下，採取措施穩定市場。

跟其他地少人多的房地產市場（如香港、紐約曼哈頓島等）一樣，新加坡房價上漲的原因十分複雜。總的來說，新加坡民用住宅可大體分為三類。其中地位最高的便是“有地房產”，但這一類房產極少對海外投資者開放，因此出現周期泡沫的可能性不大。

數量最多的一類，是由新加坡“建屋發展局”興建，可向本國公民和永久外來居民出售的公共組屋。目前80%新加坡人住的都是這一類房產，而其房價增幅也很快。

從一方面來看，房地產市場的興旺說明，新加坡成功吸引了不少外資企業在這裏開設分部，因而湧入了許多消費能力較高的外籍職員。同時，新加坡健全的金融業，也被譽為資本投資的避風港。新加坡預計今年的GDP（國內生產總值）將增長7%至8%，超過成熟經濟體的一般發展速度。

但是另一方面，這些外企和外籍員工如今卻面臨著租金上漲的問題。據英國物業投資管理公司Knight Frank透露，目前新加坡辦公樓的閒置率約為8%，一些繁華地段辦公樓的閒置率僅為5%，這說明使用率上升到了十年來的最高水平。

與此同時，搬家公司的生意也越來越紅火，因為許多外籍員工無法承受房東增加的租金，於是從私家高級公寓搬到了普遍公寓。

事實上，新加坡的房地產市場，也曾經歷過從繁榮到泡沫破裂的周期階段。1997年亞洲金融危機過後，新加坡房市一直萎靡不振，直到2004年才完全復蘇。但是房價如此急升，還是過去12個月的事。

世界知名地產公司仲量聯行（Jones Lang Lasalle）7月發佈的數據顯示，去年新加坡辦公樓的租金增幅在全球排名第一。仲量聯行亞洲資本市場總監克勞（Stuart Crow）先生表示，在同一時期，新加坡地產資本的價值，也上升得最快。

例如，在萊佛士坊（Raffles Place）這一繁華路段，由於供應減少和租金上漲，辦公商廈的呎價在過去12個月裏就上升了804美元。相比之下，香港中心地帶的辦公樓呎價，平均才上升了280美元。

從比例上看，新加坡辦公空間的價值，在去年突然躍升了105%，而香港僅上漲了16.7%。不過從實際數字上看，新加坡辦公空間的呎價約為1039美元，仍然低於香港呎價近2000美元的水平。

需求增長和建築成本壓力（例如印尼停止向新加坡出口海沙和花崗岩），是刺激地產價格上揚的主要原因。由於印尼的禁令，海沙價格從原來每噸25新幣升到了60新幣。後來由於找到了新的沙源，海沙的價格又回落到40到50新幣之間。在印尼頒佈海沙出口禁令後，新加坡國內混凝土的造價已從原來的70新幣/平方米增長了一倍，到140新幣/平方米。

另一個催升房價和租金的重要因素是，許多業主和開發商清拆了原有的房屋，在原地改建樓層更多、更高檔的公寓住宅。近期一些舊樓業主在向開發商賣出房屋的時候，都賺到了甜頭。

在過去12個月裏，由於大批樓房被拆除改建，也令更多人有購買新房的需要，令樓房供應吃緊。這一情況將一直持續到新建的樓盤推出之後，而建造工程一般都需要幾年的時間。

除了外來資本湧入的因素，供應緊張也是導致樓價上漲的重要因素。私家公寓的漲價很快蔓延到了公共組屋的領域，這對中低收入家庭帶來了嚴重的影響。

這一問題，也引起了執政黨“人民行動黨”（People's Action Party）的擔心。該黨在去年的選舉期間，就被指要為加劇貧富差距而負責。因此，人民行動黨政府近日也表示，將增加市場上的土地供應，以緩解供應緊張的形勢。

同時，為了抑制房屋改建和重建的熱潮，新加坡政府還將土地發展稅由50%調高至70%。該稅項是向發展商徵收的；當政府重新規劃土地作為增值用途或增加其使用比率，令發展商持有的土地增值，發展商便須繳納該稅項。

與此同時，有關部門還開始向公眾公開更多關於房地產交易的數據，提高市場透明度，讓市場參與者能夠做出更理智的決定。

這些措施是否能夠冷卻房市，仍然不得而知，不過酒店業的投機熱潮已經開始了。今年上半年，新加坡接待的遊客數量創下了新高，比去年同期增長了13.1%，酒店入住率皆達到86%以上。今年6月酒店住房平均價格達到了210新幣，首次突破了200新幣的關口。

據CTC Holidays旅遊公司的經理蘇小姐說，以前只要花150到180新幣，就能在市區的華樂4星大酒店（Carlton Hotel）住一晚，如今這個價錢只能去紅燈區芽籠（Geylang）的81旅店（時鐘酒店連鎖店）過夜了。

這些當然是經濟繁榮所表現出來的特徵。與新加坡相比，許多鄰國面臨的問題卻是資產貶值、失業率上升、貧困和叛亂等等，它們都對新加坡羨慕不已。不過對於凡事強調秩序的新加坡而言，不斷上漲的房市，也提出了另一種的經濟挑戰。

（注：1平方呎=0.09平方米。）

楊洋編譯