責任主編:張心華
這邊整理3/25苦勞talkshow,討論關於士林文林院都更案,拒絕參與及搬遷的王家,對「自始至終不參與都更」、「兩億五億討價還價說」,以及「可能的雙贏方案」三項,希望讓文林苑住戶能夠對王家的狀況有一個了解。
一、王家自始不願意參與都市更新:
王家代表王廣樹表示,在提出事業計劃之前,民國95年(2006)樂揚建設董事長段又龍曾經對王家提出,在計劃裡,要專門幫王家興建兩棟獨棟的二層半樓房,不過因為王家認為自己的房子是新蓋的,加上在這個計劃裡,土地還要跟所有文林苑的住戶平分土地持份,所以沒有同意。
之後,進入所謂的「空窗期」,王家對於樂揚建設開始提出「事業計劃」的過程都不知道,公聽會也沒有收到通知。
一直到民國98年(2009)6月16號,接獲台北市政府都市更新處的公文,表示「事業計劃」已經通過核定,並表示對於「權利變換」的內容,如果有異議可以在兩個月內提出。
而這裡的「異議」,指的只是對「權利變換」的異議,也就是對可以換多少面積的房子,或者價錢提出異議,在這個邏輯下,王家在民國98年8月1日,回覆都更處,提出3個方案,其中第一個方案,特別強調「祈望內政部能為不懂法律之良民主持公道不參與合建」。
而王家的這一份回函中,第二點與第三點,則是王家依照都更處公文,也就是《都市更新條例》的邏輯,就分配的面積與價格提出了具體的數目,合計大約1億7千多萬,這就是「兩億說」的由來。
而在3/22,文林苑都更同意戶召開的記者會,又提出一個王家曾經開出「五億」價格的證據:
根據王家的說法,不管「兩億」或者「五億」,都是因為制度的規定,所以不得不在對權利變換的異議上,提出「價格」;在不得已的情形下,就提出樂揚建設絕對不可能接受的價錢。
而如果,王家是先提出「五億」再提出「兩億」,則或許是因為提了五億沒有得到同意後,便「殺價」成為兩億。
但是在「五億」的這同一份文件裡,有「民國98年8月1日,在非自由意願下被迫寫出『權利變換書』」字樣,表示「五億」之說是在「兩億」之後,因此,王家「亂開不可能被接受的價格」說,比起「討價還價」說,是更合理的。
在此之前,王廣樹強調,王家並沒有從樂揚建設那邊拿到一毛錢,事實上,如果王家拿了錢還不願意搬,樂揚建設又豈有輕易放過王家的道理,到目前為止,即使在樂揚建設公開的說詞裡,也不曾提出過王家有收過錢的說法以及證據,所以「王家收錢說」的這種傳言,大家可以自己判斷。
對於參與都更,或者購買文林苑房屋的住戶來說,對老房子翻新、一生積蓄所購置的房屋,希望儘快入住,這絕對是合理的,更何況住戶們現在還需要負擔租金,文林苑一天不完成改建,住戶們就有多一天的損失。因此,文林苑住戶要求儘速改建,並且對王家拒絕搬遷的不耐,這些也都可以理解;因此,我們也討論了在現行的法規下,有沒有既能讓王家保留下來,又可以不拖延文林苑改建進度的方案?
律師詹順貴表示,依據現在的都更法規,如果要解決現在的困局,可以用「將王家劃出都更範圍」,或者「文林苑部份重建、王家部份整修」的方式達成,這樣只要小規模地修改事業計劃就可以達成,詹順貴說,之前事情會不順利,最主要的原因是建商沒有取得充份的共識,在有爭議的情形下,事情就會很「卡」,現在如果尊重王家的意願,在大家都可以同意的情形下,就可以把程序走的很順利,他估計,使用這樣的方案,大約只要半年到8個月的時間,文林苑就可以正式動工;以上的說法,都是今年2月時,在營建署召開的「輻導會議」中,官方提出的說法。
至於台北市都更處曾經提出「王家沒有建築線」,所以不能單獨畫出都更範圍這樣的說法,這其實都只是市府行政流程的問題。
在建築法規中,興建房屋,如果基地上沒有鄰近「建築線」,就不能申請建築執照,其實現在討論的問題,是王家要畫出都更範圍,而不是王家要蓋新房子的問題,本來跟「建築線」無關,但是都更法規要求都更範圍中被畫出去的部份,需要有建築線,以避免未來這些房子沒有辦法獨立重建。文林院都更案與建築線相關關係如下圖:
目前,王家下方的「有應公」,因為鄰近建築線,所以根據都更處及樂揚建設的說法,可以獨立畫出都更範圍,而兩戶王家的確沒有已經劃定的「建築線」,不過,王家正面對著台北捷運淡水線的範圍,依據台北捷運的法規,在藍色區塊的邊緣,就是所謂「交通設施境界線」,依據捷運的規則,鄰近的住戶要興建房屋的時候,可以以「交通設施境界線」申請建築線,也就是說,這些都不過是行政部門公文流程的問題,大方向既定,「建築線」就不是問題。
簡單說,王家沒有收過樂揚的錢、在都更法規的缺陷下,被迫以「提出價碼」的方式表達不參與都更的意願,同時,在現在法規中,也有可以保留王家、尊重王家意願、也不會損及文林院住戶的作法,在王家急迫面臨強拆危機的時候,我們把這些重要的疑點,在此提出一些釐清。
回應
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
1.「事業計劃」通過核定之前,先是申請劃定,有畫定說明會,接下來是更新計畫,有計畫說明會,再來是事業概要,有概要說明會......每一階段的公聽會政府都會要求實施者掛號郵寄會議通知,所以.....渾然不知....可能嗎?!
2.都到了這個階段,你要政府和實施者推翻之前的計畫重新來過?所有的設計規劃圖不算,面積,分配,造價,預算.......所有之前和所有其他地主談成的協議要全部重來,拜託!不要鬧了!....如果又出現一戶反對怎麼辦?拿著這樣的條件你說不是釘子戶?!
3.學建築的有點概念好不好,王家根本就沒有臨建築線,這樣可以建築??你去搞清楚建築線的意義好不好,事實是王家即使被排除了也無法"單獨"興建吧,「交通設施境界線?? 新建房子可以以鐵軌作為面前道路??你家是開火車嗎?不要鬧了!!
4.現在都更的精神就是不用花一毛可以換新屋,原室內面積不會少只會更多,以現行北市案例每一戶參與者財產倍增,拆遷有補償,租屋有補貼,搬家有補貼......這樣算無家可歸的受害者....??....不要貪得無厭了
5.奉勸大家了解整個過程再行批判,切勿盲從
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
你是建商?
對於第一點,我就是要告訴你有可能。對於你的第四點,我手上拿著饅頭吃得好好的,你播掉我手上的饅頭硬塞一個肉包給我,我就要感謝你?歡欣雀躍地接受?想想吧!摸著自己的良心想想。
http://pnn.pts.org.tw/main/?p=28993
訴訟過程中,樂揚建設為了證明自己沒有刻意忽略王家,在訴訟過程中提出了幾份證據;但這些證據不是住址有誤,就是有塗改痕跡,無法證明王家的確有收到通知信函。在樂揚建設所提出的證據中,最被質疑的是一份印有「大廈管理委員會戳章」的回執聯。王家人指出,這份回執聯不但住址錯誤,且自己分明是住在2棟透天厝中,哪來的大廈管理員委員會可以幫忙收信?
樂揚建設委任律師則指出,舉凡法律上各種「集會」或「開會」之通知,如股東會、董事會等,實務上都是採取「發信主義」,都更條例也沒有強制規定,權益相關人一定得收到信不可,所以程序上並無瑕疵。
此外,樂揚建設亦在抗告理由第四點中強調,都更案依都更條例第22條規定,採「多數決」精神,且文林苑計畫案同意比例已符規定,就算王家不同意,對於計畫案也不會有影響,有無出席公聽會自然也不應是重點,所以向法官訴請駁回告訴。
最後,法官裁決,如果公聽會通知書採到達主義的話,「則公聽會之舉辦將曠費時日,而陷整個都市更新程序延宕至不能進行之窘境,顯失立法之原意,故關於公聽會期日及地點之通知,應採發信主義…至於應受通知者實際有無收受該通知在所不問」。(判決書P.13)
我不是建商
我老家的集合住宅前後排約有200戶,屋齡約45年~ 很老舊.幾次談都更..都因為2-3戶人家不同意協議內容而破裂.所以那破破的 房子 大家就繼續住!95%以上的居民都期待建商都更改建~但大家都沒把握下次,會不會又談不攏而破局,
所以~~這樣的 問題該怎麼辦?也許我說的這案子 跟文林苑不同,但是95%人的權益 和5%人的權益,如果在協商後無法取得共識..那又該如何?
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
一樓第四點真是混淆視聽的頂點。
有完整土地的所有權,所有權人為什麼要讓出部分的所有權來換取一樣大的使用坪數?更何況這不是共有的情況,跟一般大樓公寓的都更情況根本是天壤之別。
即使在民法上跟土地法規定了共有的情況下可以多數決來決定物權的變動,那也是為了一個更高的上位概念-物盡其用,完整獨立的使用會比零碎的使用更有效率。絕不是多數就能簡單的強暴少數。
法律制度的興起最早就是為了保障財產的權利,如果今天連最絕對的物權,甚至是獨立完整擁有個別物的物權都能被虛無飄渺的公共利益(有提出甚麼成本效益嗎?還不就是紙上談兵說可以增進公共利益而已),實際上只是開發商的龐大利益來奪取,而且國家只需要一紙行政命令就能助紂為虐,這算甚麼法治國家,這是哪來的基本權保障。
台北市長的決定與做法,稱法匠都抬舉他了。
Re: 我不是建商
不好意思,我認為這種情形應該已取得雙方共識為首要目標吧?
比如有無可能在不納入不同意戶的情形下進行,
而非一直以絕對的全部都更/全部不都更來進行討論?
你說難道要為5%犧牲 95%
不過台灣一直宣稱自己是亞洲數一數二民主進步的國家
這麼說來 應該是1%都不能犧牲
而不是說 喔你看 有95%的人說要 那你這5%就請閉嘴乖乖接受?
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
大家只要5%和95%的處境都體驗過
就知道了.......
Re: 我不是建商
真怪!你的老家這樣算的話,同意人數已經逼近98%了,還不能都更?誰的問題?
而莫名其妙變成5%的王家,房子卻已經要被拆了?
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
一開始怎要說沒開價,之後又變開給建商退讓的orz
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
看了不少消息,基本上,這是一樁『法律只保護懂法律者』的問題。
官商勾結、廠商玩法,就這樣。
法規當然..不完善(也不會完善,因為有利益糾葛)。
現在建築法規,很多都是事出有因,包括建築線的要求。
其精神在於避免該建築未來有可能因情理問題,而面臨非法出入他人土地。
若捷運線可供人員進出,基本上符合此一精神。
其實王家技術上是可以避開的,若要識別『真正釘子戶』漫天喊價vs『保護祖先土地』,其實也不難,只要有法規規定:
退出都更計畫,限制交易/贈與 50 年(從退出之都更計畫開始起算)。
50 年內,該戶需依法(真正執法,很嚴格的)維持環境整潔,不得凌亂、不得堆放雜物。
從退出日起,該戶所有改良物,需完全符合法規(就是不准有違建啦,避免違建住得爽歪歪,旁邊大眾住鳥籠)。
期限內重建、整建,容積率/遮蔽率不得超過原始建築。
這法很難立嗎?不難。
只是立院也不過是一群蛇鼠的集散之地而已,民眾能期望什麼呢?
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
關於公聽會會寄掛號這一點, 請當做笑話看看就好.我們的政府暨奸商們都會有辦法找出漏洞的.
舉例來說, 之前我家附近巷子要換行道樹(榕樹換成楓香), 因長期遭到社區居民反對, 所以興工處非常天才的在星期五的下班時間前貼了一張公文說下禮拜一要把樹移走, 如果有反對意見的話請於兩天內電話或行文反映(因為"照規定"此類型的文必需要貼兩天讓死老百姓有機會反對, 最好禮拜六打電話是有人會接~~).
然後禮拜一早上9點半(趁著住宅區的民眾大多已去上班的時間)派人來移樹, 要不是有在家上班的人出來阻止, 那條巷子的榕樹大概就全被拿去轉賣了, 至於轉賣的錢會進誰的口袋, 還有請仍相信中華民國政府清廉的人來回答吧~~~~
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
民國95年(1996)
這個應該是繕誤? 民國九十五年應該是2006年唷。
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
我支持都更!
我住在公寓4樓,頂樓漏水漏了10多年,80好幾的爸爸也在爬樓梯中摔斷了腿,從此要靠我背著他才能下樓。
我想換個有電梯的大樓,但是沒錢換房,漏水的維修費用每年都在花,但是卻不見改善。
最近有人來談都更,我們住在樓上的都很歡迎,甚至期待以後大家還是鄰居,爸媽可以有電梯上下樓,但是樓下一樓因為比較有錢,他也還沒遇到漏水、老年人無法爬樓梯的問題,他堅持不都更。
住透天的,不能體會住小公寓的心情,
住電梯大樓的,不能體會老人家爬樓梯的辛苦,
如果、你天天背著爸爸爬4樓的樓梯,
如果、你天天望著天花板上慢慢流下來的水珠。
你就會體會到我那期待都更的心情。
等我死心了,等到一樓也漏水、不適合住人了,
當一樓想要都更的時候,我也要當那個不同意的1%,讓他們做不了都更。
反正、我有權利用我的1%來決定另外99%的未來~
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
那應該找尋合裡的方式解決,或是說服那些人,不是用溫情行當土匪之實
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
我所知道的建商合建 都是談好價碼 保障住戶新建時租屋的補償住沒問題 房子可以變成新的 這應該是皆大歡喜的場面 如果因為單獨幾戶想拿翹(就是所謂的釘子戶)
憲法的確保人民有住的權利 我是想不透 對於住戶有利的條件 住戶會不答應 除非條件不利於住戶 不然就是住戶太過於貪婪 要了還要更多 我是看過新北市 某些住戶 被合建排除在外 變成一種奇景(新大樓旁邊一棟老舊獨戶四層樓)我個人推測應是價碼談不攏 被建商排除在外
有人要合法送錢給你 沒有任何不正當理由 你接不接受
A: 無功不受祿 不接受
B: 擔心這筆錢還有後續問題 危險. 不接受
C: 合法皆大歡喜 接受
全民健保 保障人民醫藥 你接不接受
A:接受 人人有健保
B:身體好得很 無須看病 不接受
好的政策需要大家支持 有待爭議的麒麟地 卻沒有實質上的立法
我不知道 市政府立法的對象是弱勢團體 還是財團 是獨厚財團
還是為民福利
我個人不希望市政府 獨厚財團 為私利營造假公平真壓榨弱勢人民
不過 我也希望一般住戶能夠合理範圍要求對自己有利的條件
我看到新聞說王家的市值2000千萬被估價成800萬 這實在是.....
任誰的家 也不願意這樣做 原本住1.2樓透天房子 硬是被分配到4樓.種種的不公平 導致今天這樣結局 市府是不是應該檢討一下遊戲規則
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
我懂你想說的,只是想要提醒你。其實並不是所有的人都願意以「價格」來轉換物品「價值」的。如果「價值」跟「價格」可以等量的話,也不會出現「這是我的祖屋,再怎麼高的價錢,我也不願意賣」這樣的事情出現。換個角度想,如果今天有一個人到a家問他:我用兩個智商180的孩子,跟你換你智商150的孩子,好不好?a會答應嗎?問題就在於,那個人要給a的兩個孩子,並不是他親生的,是吧?如果這家人對這間屋子有你無法想像的情感,那麼,怎麼能用你心中認為的「價格」去評斷他們心中的「價值」呢?
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
不能同意您更多了!現在台灣的悲哀就是動不動就訴諸民粹,真正願意把“都市更新條例”看過一遍的又有多少人?
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
何謂受害者?有拿到補償金就不是受害者嗎?
若我們的社會均用金錢衡量一切,這個社會就完蛋了
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
一、王家:無論整個過程如何,希望不參加都更,絕對沒
錯,因為只要他自己不想改建,不必為了顧全大局而
去犧牲自己。
二、同意都更之住戶:他們都不是笨蛋,會同意參加都
更,就表示已經爭取到可以接受的條件。
三、建商:根據政府的法規申請,如有不法,照講很難得
到建照。
四、法院:根據各方提出的資料,應該是照目前法律規定做
出判決,應該不敢違法。
五、核准單位:照目前之法規通過給建商建照,應該有法可
遵循才對。
結論:五方看起來都沒錯,那就是法律制定不夠嚴謹,這
次王家的事件不管以後進展如何,期望最大的收
穫是讓政府以後訂法時更細心與同理心才是全民之
福。
註:以上之推論都是以沒有"貪婪,受騙,欺騙,收賄,圖
利"為前提。
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
覺得那個
「我懂你想說的,只是想要提醒你。其實並不是所有的人都願意以「價格」來轉換物品「價值」的」、「我用兩個智商180的孩子,跟你換你智商150的孩子,好不好?」說的真的太好...
本來事情就不能以多數決強暴少數
應該是要給一個合理、大家可以接受的方案
而且今天王家是單獨自己一個區域
為什麼不能把他們劃出去?於情於理都根本不合!
說到底根本是公權力強暴少數人,洪水猛獸!
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
真正的事實是
"不參與都更的人,都是有錢人。"
"不過因為王家認為自己的房子是新蓋的,加上在這個計劃裡,土地還要跟所有文林苑的住戶平分土地持份,所以沒有同意。"
因為她們都可以自己改建,自行修繕,王家就是。
所以他不在乎都更。也無需要都更
"我想換個有電梯的大樓,但是沒錢換房,漏水的維修費用每年都在花,但是卻不見改善。"
如果他家房子也破爛,沒有財力修繕
那他會選擇不都更嗎?
所以選擇都更的人,不是貪錢
都更的建商。也可以拿取他該要賺的部分
還協助都更。
我知道
居住是人民基本權力
但是都更的原意就是幫助這些人
最後反到成為政府欺壓人民的惡法
真令人感嘆
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
你可以去買本黑心建商的書 看看建商都怎麼逼走住戶 這樣就可以把一樓的趕走了
王家真的以士林為唯一住家
跟據其他網站報導,王家的通訊住址根本不士士林的地址,而是在萬華華西街的一棟公寓住宅,所以才會有大廈管理員
王家住址不在士林這件事是在行政法院開辯論庭期間被程審法官戳破的,因為王佳辯稱完全沒有收到通知書,但是法院以同一地址通知王家到庭卻收得到,這不明擺著王家說謊嗎
其實我更好奇的是,一直表現是弱勢者的王家,在士林以外的住所是甚麼樣呢
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
有一好沒有兩好。
修房子是為了能住,都更後換新房子也是為了能住。差別在於有人先花了自己的錢去修房子。若因為這樣的原因阻止其他人同意的都更,那是利益問題。結果都是能住,那一起都更也沒什麼損失吧?除非...整修裝潢後的房子蓋得實在太美!
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
不過,修完之後又要打掉再蓋,實在很浪費資源...地球的資源就這樣被無意義的重覆給浪費掉了。
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
為何大家都把焦點放在多數與少數人,這根本是在混淆視聽,我認為應該回歸都更最基本的精神,至少有一條是因應社區安全及公共安全才有都更法案吧!以本案來看王家前面根本沒有汽車可通行的道路!只有機車進得去再前面就是捷運橋下的人行道,文林路上17米到橋就佔了10米,所以只剩一邊3.5米巷道!更不用說B區轉角巷道根本只有3米的道路,排除(A)郭元益大樓跟B區及C區未納入都更,這法根本就不符合都更精神,尤其是未納入B區,這塊地根本無法退縮,別說消防車,救護車要開進3米路,大台一點的可能都過不了!除非文林院中庭可以把消防車開進去,就算進得去中庭等待救援的人被困在外側(臨B區)那只能禱告了!如果這都更要合理就不應該變更圈地範圍,唯有如此4面至少都可以退縮,把路變大才符合都更精神!
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
住在公寓4樓,頂樓漏水漏了10多年,天天背著80好幾的爸爸上下樓。
眼淚都快流出來了,你爸爸真有福氣!
俗話說:千萬買宅,億萬買鄰
祝福你早日美夢成真。
Re: 王家真的以士林為唯一住家
事情發生也有先後吧!!
一開始反應沒收到通知書
難道後來就不能持續留意那個地址有沒有新信來嗎?
難道走在路上一次跌入水溝
第二次走在那條路上也一定要跌入水溝嗎?
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
不用講那麼多,光看這篇文章還在提王家的地有建築線就知道又是只聽王家片面說法。
請大家看這張地籍圖 http://ppt.cc/U!p;
801 803 是王家的。
802 804 796是要參與都更的地。
灰色的是捷運線,非道路。
別的不說,就看易懂的 803 號地,803號地被要都更的 802 804 796 團團圍住,是要怎麼可能有建築線?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????
誰告訴我王家803號地怎麼辦法能有建築線?????????????????????????? 究竟有什麼辦法??????????????????????????????????????????????????????????????????
究竟是為什麼那麼多文章不搞清楚事實就站在王家這邊發言??????????????????????????????????????????????????????????????
這件事很簡單,有申請到建築線,建商想畫也沒辦法畫,沒建築線,你依法就是要被納進來都更,至於為什麼? 你們可以想想,803不都更,以後怎麼出路? 怎麼改建? 所以法律上才規定這些成為袋地、畸零地的基地必須納入都更。
不要再扯什麼建商或王家貪得無厭的說法了,任何一方都一樣,那種沒根據的陰謀論不要再來混為一談,就是事實論事實。
但身為記者,最簡單的事實查證要去做吧!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 僅聽王家人一方發言,怎不去問問專業的建築師呢????
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
804為國有局的公家土地
樓上在鬼扯什麼??
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
本來法律誰都可討論.可看見樓上一些網友用行政法可以用來對抗刑法....認為討論行政法就不甩刑法,這種聲音最近常聽到,我們必須說這是錯誤的觀念.這裡應該一次說清楚.依照行政程序法:
"第 4 條 行政行為應受法律及一般法律原則之拘束。" (法律保留原則)
第 5 條 行政行為之內容應明確。(明確性原則)
第 6 條 行政行為,非有正當理由,不得為差別待遇。(平等原則)
第 7 條 行政行為,應依下列原則為之︰ (比例原則)
一、採取之方法應有助於目的之達成。
二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。
三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。
第 8 條 行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理之信賴。(信賴保護原則)
第 9 條 行政機關就該管行政程序,應於當事人有利及不利之情形,一律注意。
第 10 條 行政機關行使裁量權,不得逾越法定之裁量範圍,並應符合法規授權之目的"(法律保留原則 比例原則)
第 111 條
行政處分有下列各款情形之一者,無效︰
一、不能由書面處分中得知處分機關者。
二、應以證書方式作成而未給予證書者。
三、內容對任何人均屬不能實現者。
四、"所要求或許可之行為構成犯罪者。" (法律保留原則)
五、內容違背公共秩序、善良風俗者。
六、未經授權而違背法規有關專屬管轄之規定或缺乏事務權限者。
七、其他具有重大明顯之瑕疵者。
第 150 條
本法所稱法規命令,係指行政機關基於法律授權,對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果之規定。法規命令之內容應明列其法律授權之依據,並不得逾越法律授權之範圍與立法精神。(授權明確原則 比例原則)"
相信行政程序法規定得很清具體,士林王家要拒絕拆遷,市府實際上有千萬理由可直接向樂揚建設表明.而今天士林王家的案子,也不是事前沒人警告市政府.無奈還是發生了這樣的狀況. 事後追究責任是應該.但建商所為牽涉到違背誠實信用以及比例原則,政府沒有加以追究,反倒是落實其犯罪,這一來不是王家應該負的責任,二來若是使樂揚就此脫開,豈不是讓王家平白犧牲?
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
哀....為免網友一再以為,建築線指定等技術問題,可以當作侵犯他人刑法法益之依據,當在此聲明. "沒有人應該為建商犧牲".並且,關於居住權及人身自由等問題,並不能透過技術性等次要理由 對之加以侵犯.因為這是有違授權明確性原則的. 這裡提供相對正確的資料以供參考:
http://tw.myblog.yahoo.com/tony-2007/article?mid=276&next=275&l=f&fid=29
何謂法律授權明確性原則?判斷一個法律授權是否違反此原則的標準何在?請申論之。
答:授權明確性原則源自德國基本法第80 條的規定,由學者(許宗力教授)引入國內,我國大法官受到學界影響,在釋字第313 號的解釋文中,正式引進授權明確性原則,而後廣泛使用。我國於行政程序法第5 條與第150 條第2 項亦有明文規定,茲就其相關規定分述如下:
法律授權明確定原則之定義
依行政程序法與釋字相關規定:
第5 條規定規定可知,行政行為之內容應明確。
第150 條第2 項規定可知,法規命令之內容應明列其法律授權之依據,並不得逾越法律授權
之範圍與立法精神。
釋字第313、602、604 號等相關解釋文意旨認為:若法律就其構成要件,授權以命令為補充
規定者,授權之內容及範圍應具體明確,始符合憲法第23 條以法律限制人民權利之意旨。
綜上所述可知,授權明確性原則乃是指立法院以法律授權行政機關制定法規命令時,其授權的
「目的、內容、範圍」須具體明確。
判斷法律授權是否違反此原則的標準
依據司法院大法官釋字第443 號解釋理由書意旨認為:何種事項應以法律直接規範或得委由命
令予以規定,與所謂規範密度有關,應視規範對象、內容或法益本身及其所受限制之輕重而容
許合理之差異:
諸如剝奪人民生命或限制人民身體自由者,必須遵守罪刑法定主義,以制定法律之方式為之。
涉及人民其他自由權利之限制者,亦應由法律加以規定,如以法律授權主管機關發布命令為補充規定時,其授權應符合具體明確之原則。"若僅屬與執行法律之"細節性、技術性次要事項,則得由主管機關發布命令為必要之規範,雖因而對人民產生不便或輕微影響,尚非憲法所不許
又關於給付行政措施,其受法律規範之密度,自較限制人民權益者寬鬆,倘涉及公共利益之重大事項者,應有法律或法律授權之命令為依據之必要。
綜上所述,我國判斷法律授權是否違反此原則的標準是採層級化法律保留原則,若屬重要性事項要有法律授權;若屬於"細節性、技術性次要事項",則得由主管機關發布命令為必要之規範,作為此原則的判斷依據。
我們當可重申,這裡牽涉到居住權 所有權之維護問題,所涉重大. 實不宜以細節性 技術性之次要事項定義之
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
"跟據其他網站報導,王家的通訊住址根本不士士林的地址,而是在萬華華西街的一棟公寓住宅,所以才會有大廈管理員"
多做點功課. 萬華華西街那裡 王家的親戚一樣是獨棟.哪裡來的大廈管理員? 建商用自己刻的印章去蓋簽收單,說成是郵差幹的.王家只是沒有多加追究.否則這裡就有建商的刑責問題了喔.
"王家住址不在士林這件事是在行政法院開辯論庭期間被程審法官戳破的,因為王佳辯稱完全沒有收到通知書,但是法院以同一地址通知王家到庭卻收得到,這不明擺著王家說謊嗎"
你是不是腸子長到腦裡了? 法官是以發信主義認為"信寄出就好" 簡單說就是用信仰取代事實.哪裡來的反駁? 法院認為同意地址通知王家到庭卻收得到,和建商故意寄到不存在的管委會,兩件事根本搭不起來,不要把法官說得跟你們一樣肥腸好嗎?
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
都市更新條例這麼偉大, 幹嘛要去管有沒有建築線阿! 老實說就是樂揚貪心啦,要證明樂揚不貪心,又自稱沒有法源劃出,那惟一的方法就是依法撤案阿.
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
都不讀書,去炒房搞營造. 一點社會貢獻都沒有還自稱代表公共利益. 這次搞太過份,引起公憤,還不乖點, 說是成年人....我呸
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
1 消防規劃上真的是盲點,建照拿的到真是有勞偉大的消防單位背書,可以從士林橋上作業都想的出來。偉哉郝北巿
2 郭元益其實有配合都更,只是不是現在大家看到的郭元益大樓,內行的去查一下裡面36戶就知道,促成本案幕後推手也可以順便查一下。
3 旁邊六米計劃道路現況三米(卡了一道圍建牆,列管不拆)住戶開車回家進車庫入口只能走橋下右彎三米巷,開四門2000cc房車一次就過的應該辦不到(這樣也有建照!);建商有考慮基地後面捷運公園用地來開一條車道解套,現在不太容易了,都是媒體焦點。
4 未來如果蓋的成(原案)可以去暸解每戶的平面規劃,陽台設計可以變房間,機械室可以成餐廳,本案有得過建築規獎的,希望郝建管單位可以注意一下。
5建照下來前都沒賣房子是真,只有保留購買的權利,真的沒簽約,那是建照下來後的事,不要多做聯想,而且都是賣關係戶(註:公營銀行團朋友真好)所以才賣的快麻。
6坦白說建商真的有善意,不然哪會弄到上媒體,到是一級郝拆士,就因為"依法行政",我看就到巿長這階了,以後可以去拆除大隊當隊長慢慢的完成台北郝郝拆這個大業。
以上都是橋下說書告訴我的外加神農宮神農大帝拖夢給我。
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
http://i2.photobucket.com/albums/y40/jutso/mobile01-04f45bba8db6b0cdd5c5...
王家有建築線喔,笑死我了
拿出一點專業好嗎
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
大部分的內容都是王家的說法,很多也都已經被打臉了
1.沒收到通知
從法院判決書的內容來看,王家是拒收而不是沒收到,而且法院通知的地址跟建商通知的地址是一樣的,為何收的到法院通知卻收不到建商的
2.建築線
所謂從交通設施境界線申請建築線的說法,遍尋法規似乎找不到可以支持的條文,可不可明確的說是依何法,那一條有申請權,不然只說捷運法則似乎有點含混其詞
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
糾結建築線並沒有什麼意義...
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台北市都市更新自治條例14條:
"主管機關劃定為應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元者,除應符合第十二條之規定外,並應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則."
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這是都更條例中唯一跟可否改建有關的條文,
條文的意思是, 如果把王家的地劃出都更區, 因為會產生無法再進行都更的區域,
所以法律效果是 "這件都更案無法立案", 而非 "強制王家加入都更單元讓都更案過".
當然這條法條更沒有說, 如果王家有建築線就可以拒絕被劃入都更範圍.
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回到最高法院判決書中, 會提出建築線的用意只是要反駁王家所申論的 "只劃入王家沒劃入郭家違反平等原則", 有沒有建築線只是拿來證明王家和郭家情況不一樣而已.
所以就算王家有建築線, 因為判決書中也說了 "本件都市更新單元東南側之804及796地號等土地包圍之情形而無法改建不同". 所以一樣可推論王家和郭家情況不一樣, 不違反平等原則, 結果仍然一樣.
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所以王家要如何拒絕被劃入都更區?
以現階段的法律而言,
你只能在公聽會和公開展覽期間書面 "建議" 市府, 表達你不想被劃入
市府在審議會中將 "參考".你的意見來做決議,
如果審議會決定不接受你的建議, 那就沒救了.
最多就只能找找有沒有行政程序的缺失能拗到法院判市府違法...
也就是說在現階段法律中, 你並沒有拒絕被劃入都更區的權利...
真要解決這個問題只能靠修法
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
給樓上,請仔細看地籍圖。
802的地主要參與都更,如果803,801不納入,就會違反"造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元"的原則,因此803,801必須要加入...你會說它們很衰? 對,如果衰的人超過20%,那些人就不必衰,但問題就是只有不到10%的人反對...所以必須納入它們,都更也必須進行。 這樣講解清楚嗎?
現行會從100%降到80%同意,本來就是以要補償少數人的方式去進行都更。
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
另外,804及796地號就是沒建築線必須強制納入都更,我還是不懂你怎麼推論出來"當玩家有了建築線,上訴主張的平等原則成立"時,依然會敗訴的邏輯。 審議會最高行政法院當然會參考,但是也不乏這種高度對人民法益產生侵害,被找到小問題就全部被推掉的例子,譬如中科環評就是。
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
要判斷法律效果需要回歸法條本身, 你所提的是台北都更自治條例第十四條
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"第 十四 條 主管機關劃定為應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元者,除應符合第十二條之規定外,並應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則。
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無法依前項原則辦理者,應於依都市更新條例第十條規定舉辦公聽會時,一併通知相鄰土地及其合法建築物所有權人前述情形並邀請其參加公聽會,徵詢參與更新之意願並協調後,依規定申請實施都市更新事業。
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前項協調不成時,土地及合法建築物所有權人得申請主管機關協調。"
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很明顯的可以看出, 違反該原則的法律效果只有都更案無法成立, 市府可主動與周圍住戶協調, 此法條並沒有強制附近住戶劃入都更. 在此案中, 要不要劃入都更完全是審議會的決定, 並沒有任何一條法條規定沒建築線就一定要劃入.
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法院判決要有法源依據, 除非明確構成違法, 不然對於專業性的問題, 法院不會採高密度審查推翻行政判斷, 如你所說的中科環評例子也是因為明確違反環評法才被推掉.
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在此案判決書中, 有說明郭元益大樓和王家不同處不僅是建築線, 因為郭元益大樓自始就不在都更單元劃定內, 所以平等原則在此不適用, 而除非證明有違法, 不然不管王家有沒有建築線, 審議會對如何劃分都更單元有完全決定權,
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所以我在這裡要澄清的是, 沒有建築線並沒有任何法律強制力來約束一定要劃入都更單元, 同樣地, 有建築線也不代表你有權要求被劃出都更案. 現行法條中並沒有任何一條強制任何一種土地一定要劃入都更, 只有規範都更案要成立需要什麼條件. 劃不劃入都更案, 完全由審議會來決定.
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所以不管是王家或任何有都更協商問題的人, 對於被劃入都更區唯一能做的就只有在公告期間建議審議會不要劃入, 除此之外, 除非你能證明該都更案違法, 不然任何理由都不能要求審議會收回他們的決定.
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
"劃不劃入都更案, 完全由審議會來決定."
這裡有點問題.比如地主不同意被劃入,最後是由同意都更.建商主導的審議會來決定.這裡有點愚弄大眾吧?
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
"所以我在這裡要澄清的是, 沒有建築線並沒有任何法律強制力來約束一定要劃入都更單元, 同樣地, 有建築線也不代表你有權要求被劃出都更案. "
不太對.既然依照都市更新條例,沒有強制力約束一定要劃入,依照所有權絕對原則,當是由住戶意見為主.而非由實施者意願來決定劃不劃入.
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
依照建商治國條例
"審議會對如何劃分都更單元有完全決定權,"
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
"法院判決要有法源依據, 除非明確構成違法, 不然對於專業性的問題, 法院不會採高密度審查推翻行政判斷, 如你所說的中科環評例子也是因為明確違反環評法才被推掉."
如果只考慮王家的行動,在實務上是如此.但是,這裡當注意,強拆部分所侵犯的刑法法益.依照制度來說,現在還是依照職權調查主義.換言之,是否明確構成違法的舉證責任,恐並非王家為優先該當.
(以上僅供參考)
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
"所以不管是王家或任何有都更協商問題的人, 對於被劃入都更區唯一能做的就只有在公告期間建議審議會不要劃入"
即便於公告期間,建議審議會,這裡也只有被當作參考.這也是問題所在
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
樓上諸位的討論很精采,我想經過這些討論,對日後都更法的修正可以更明確知道不足在哪。
不過大家都是圍繞在"如果王家有建築線,非袋地、畸零地,日後是否有可能排除於都更"的問題。
但在這個案例上,其實不會發生上述問題。王家就是沒有建築線,803是袋地、801是畸零地(801申請建築線後要退縮六米,成為無法自建的畸零地),審議會當然會要把它們劃入,不然就會違反都更條例第十四條,這都更案就無法進行,我想這大家都同意吧?
因此這件事就還是只能回到100%和80%的拉鋸了,要保護聲稱對公聽會豪無知悉、對都更法不甚了解的王家,就只能採用100%同意的都更法案。但這又是大家樂見的都更法案嗎?
此外,這件事會造成那麼大的紛爭,一大部分就是來自於王家宣稱"自己不需要被劃入,都更也可以正常進行",這宣稱的根據又是來自於王家宣稱他們有建築線.......但很明顯的是,他們根本沒有建築線,他們如果不畫入,都更根本無法成案。(簽切結書那根本是胡鬧,政府官員在民粹逼迫下出的爛主意,法律根本沒規定可以這樣做,也沒有任何前例)
所以,我還是要沉重呼籲苦勞網的編輯們,幫弱勢發聲是好事,但幫弱勢傳達不實資訊只會徒增討論事情的困擾。王家根本沒有建築線,這是只要去問建築專家就會得到的答案,請盡速更正這篇部分內容不實的報導吧。
為何要用謊言去打擊敵人? 難道事實還不夠有力嗎?
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
樓上的說有看文章,但是沒有好好看. 先不說依照建築法
"第 48 條
直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為
建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。
前項以外之現有巷道,直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關,認有必要
時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。"
這建築線,要怎麼指定,只是可變動的技術問題.因此不構成可以強制王家納入程序的理由.且並沒有任何一條法律,規定都市更新是義務.王家說:"自己不需要被劃入,都更也可以正常進行" 就法律上來說並無誤失.
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
"但在這個案例上,其實不會發生上述問題。王家就是沒有建築線,803是袋地、801是畸零地(801申請建築線後要退縮六米,成為無法自建的畸零地),審議會當然會要把它們劃入,不然就會違反都更條例第十四條,這都更案就無法進行,我想這大家都同意吧?"
都市更新並非義務,亦非禁令.意思是你是否要使用都市更新條例,都是你的自由.都不都更,也都是建商自己能做決定.所謂"違反"都更條例,也並沒有甚麼法律責任.所以你的說法誤解很多,應該不會有人同意的.
Re: 【苦勞talkshow】討價還價?解套方案?
"所以,我還是要沉重呼籲苦勞網的編輯們,幫弱勢發聲是好事,但幫弱勢傳達不實資訊只會徒增討論事情的困擾。王家根本沒有建築線,這是只要去問建築專家就會得到的答案,請盡速更正這篇部分內容不實的報導吧。為何要用謊言去打擊敵人? 難道事實還不夠有力嗎?"
再撒謊嘛.王家沒有建築線,是無謂的爭點.如果只看都市更新條例,就算王家有建築線,要不要劃出還是歸咎於實施者的最終決定(也就是建商爽不爽的問題.) 既然它最終只取決於實施者爽不爽,而非取決於法律中是否存在著都更是義務的平等規範,那麼是誰說謊就很清楚了