配合文萌樓都更案　台銀即將標售土地
國家資產私有化　一同到場見證

責任主編：王顥中

就在明天（11/09），台灣銀行即將以「配合都市更新」的名義，再次標售名下土地。

這批土地（台北市大同區雙連段三小段739等12筆地號），位於台北市歸綏街與寧夏路口，標售總面積達727平方公尺（約220坪），總底價將近7億（參見台銀標售公告），而所配合的都更案，基地即包含了市定古蹟「歸綏街文萌樓」。台銀在這個都更基地裡總共有16筆土地，但其中文萌樓所座落的4筆土地並未在此案中一同標售。[1]

日日春協會因為文萌樓事件，從最早期的租賃糾紛，一路擴大為古蹟文萌樓及周邊文化資產的保存問題，現在又涉及整個街廓的都更與國家資產買賣的糾結；我們被迫捲入這場規模不斷擴大的戰役，也準備進入瞭解除了性產業之外，這個社會更盤根錯節的政經關係。

台銀應直接參與都更，承租戶應合理分配利益

文萌樓都更範圍土地權屬。文萌樓都更範圍土地權屬分析（台北市政府為本都更案最大地主，而台銀因為公司化，為本案中「私有地」之最大地主）。

近年來的房價不斷飆漲，公部門帶頭變賣公有土地也成了幫兇，早已掀起無數民怨，而我們一向反對公部門以「標售」的方式來處理土地的問題；尤其，本案當中，在這些即將變賣的土地上，都有承租土地建屋的租地戶，台銀認為這種土地權利複雜，不願積極處理或直接參與都更，寧可變賣之後，由建商自行整合，並概括承受所有開發風險。

台銀逕自將公有資產私有化的後果，不僅鼓勵了土地投機資本趁勢上下其手，同步炒高地價，同時也等同於將台銀承租戶丟出門去，與都更公司進行赤裸裸的利益廝殺，使相對沒有協商能力的租地戶和建商個別談判，完全棄守國家對於承租戶主動照顧的角色。這幾個月來，我們曾透過立院遊說、市府會議、社會論壇、公務拜會、提交說帖等方式，幾度對台銀表達這個立場，並提出以「台銀直接參與都更，承租戶合理分配利益」的替代方案，但是未獲採納。

目前台銀雖暫時不會標售文萌樓相關的4筆土地，但仍將在明天標售其餘的12筆土地，我們對這結果並不滿意。台銀這種將同一批土地作分割處分的作法，其實隱含著三種自相矛盾的處理模式：

首先，關於文萌樓所座落的土地，日前據聞台銀將以地主的身分直接參與都更案，並參與權利變換，然後再將所分得價值按一定比例分配給文萌樓的劉、林姓新屋主，預估總價可逾上千萬。雖然勉強可算是一個「台銀堅守並活化國家資產，承租戶得到合比例補償，建商減少投入成本」的三贏方案。然而，劉、林兩位投資客取得建物的時間短暫，與需要被保障居住權的土地承租戶，不能相提並論。上述這種作法只做到一律齊頭補償，卻忽視了對於土地的貢獻度（使用年期）如何，而有利於短線炒手，快速進出仍能藉此大撈一筆。不過，台銀目前在本案仍沒有打包賣掉文萌樓土地，操作細膩度雖不足，但大原則是對的，而這也是我們及各界支持者這幾年努力的具體成果。

其次，既然台銀在憚懼社會反彈的情形下（台銀曾多次強調他們會「為了公益考量」審慎處理文萌樓土地），可以直接參與都更，以權利變換的方式來處理文萌樓建物買家的補償問題，為何這種處理方式不能也用在其它12筆土地上的台銀承租戶？更何況，這些承租戶都不是近年為了土地炒作才遷入，甚至好幾世代都跟台銀土地有密切的關係，對於當下台銀土地的價值，這些台銀承租戶難道沒有貢獻？台銀難道不應該照顧這些承租戶的基本居住權，甚至與他們分享合乎社會公平與比例原則的開發利益？以文萌樓台銀土地被切割出來的差別化處理來看，台銀不是不能，而是不願意。

第三個要提到的是，被標售土地當中，也夾帶了無人承租、作為通路使用的既成巷道；但我們找不到任何理由可以解釋是這幾筆土地的標售是為了要照顧誰，為何不能也和文萌樓土地一樣以權利變換方式，參與都市更新？或者只是單純地「變賣祖產」？這種把小孩連同洗澡水一起倒掉的方式，顯然可議。

台銀標售土地與承租戶：裹著糖衣的毒藥

台銀多次宣稱，本會所提的「台銀直接參與都更，承租戶合理共享利益」方案有種種制度上窒礙難行之處，因為「於法無據」；另外，台銀自承不想負擔與承租戶的「政治溝通成本」。因此，他們的說法是：唯有「標售土地給承租戶」才能適當照顧承租戶的利益，同時加速本區都市改造，解決居民住的需求。但這誠然是鬼扯，試問，目前台銀開出的底價是每坪將近317萬，每筆土地動輒數千萬（以文萌樓所座落的26坪土地為例概算，總價將近8,300萬），請問一般市民哪裡拿得出來？

根據我們了解，一般都更案的作法就是，這些資金實際上由都更公司／建商代墊，讓這些台銀承租戶能在名義上「買下」這些土地，然後再由都更公司與台銀承租戶談妥條件，對這些承租戶酌予補償。可以預期的結果就是，台銀標售土地獲利了結後順利抽身，留下承租戶單獨面對建商，但雙方所握遲的資本及談判籌碼卻極為懸殊。在台銀抽身的情況下，建商所提的「只要出名義，無需出資，保證獲利」方案，自然成為承租戶的唯一選擇。

而藍綠兩黨的地方民意代表，在這過程中，因懼憚所謂「民意」、怕得罪選票，所以往往卻步於改變整體政策，最終即共同構成了一個很糟的狀況，使社會被迫要接受一個「台銀變賣國家資產，承租戶屈居談判劣勢，建商增加投入成本」的三輸方案。台銀缺的不是改革想法，而是政治意願。

台銀土地是公共資產，不是套利工具

在日日春協會及社會各界紛紛譴責之下，雖然劉、林兩人炒地皮的預期獲利空間已被大幅壓縮，但是他們以330萬代價買下文萌樓，2年之間轉手也將獲利超過千萬，獲利率高達300%，這絕對還是暴利。文萌樓只是冰山一角，我們認為，國家不應放任各種資本利得政策，讓劉、林這種土地掮客可以安心合法地大賺不義之財，更不應有諸如營建署長葉世文之流，在日前還不斷鼓吹有「閒錢」的民眾踴躍投入房地產，因為它比股票更有「賺頭」。

台銀因公司化之故，是本都更案的最大「私有地」地主（除台北市政府外，台銀有近250坪土地，佔整個都更範圍的24.1%），也是歸綏街地區最大單一地主（民權里、雙連里里內台銀土地極多，共約6公頃）。但台銀並非一般銀行，而是100%的公股銀行，也就是公部門的一部份，因此，台銀不能只像一般商業銀行般將本求利，它必須恪守維護公共利益的角色。關於這點，我們認為台銀在幾個層次的做法都嚴重失職：首先，就算只是替國家將本求利，難道一味地標售土地就是最好的投資方式嗎？第二，台銀不應擔負起當事人的角色，主動介入承租戶的賠償與居住權處理嗎？ 第三，台銀手上握有這麼大的土地資產，難道不能整體地想想如何善用、改造本區都市空間嗎？

根本性地原因，出自於今天的台灣銀行已經是個沒人管的了的怪獸，本來是台灣省政府的所屬機關，這幾年新自由主義私有化的風潮下，也施行了法人化與公司化。它的身體繼承了過去公家機關令人窒息的官僚氣息，但它的腦袋又新裝了資本家投機的計算機。這種要命的組合，讓所有企圖與台銀溝通的單位吃足苦頭，包括建商、承租戶、鄰里長，以及像日日春協會這樣的社運團體。

我們期待，台銀今後能站在守護國家資產與有效照顧承租戶權益的立場，以更好的方式參與都市空間的改造。這可能包括使用現在所謂的都市更新等政策工具，特別是在將來，如果它能在文林苑事件後，往有利於社會公正而非房地產資本的方向修正的情況下。

明天（11/09）下午2點，我們將會到現場（台灣銀行武昌分行門口集合，台北市武昌街一段49號）見證土地開標的狀況，也邀請有意願一起監督國家資產變賣歷程的朋友，一同到場了解，如欲到場，歡迎事先和我們聯繫。聯絡人：吳秘書 0919-210-598。