容積濫發惹爭議 新板旅館闖關環評

2013/01/07
苦勞網記者

責任主編:陳韋綸

出處:新板橋車站特定區(特專二)國際觀光旅館興建營運案環境影響說明書

新北市政府將在新板特區以BOT方式興建國際觀光旅館,容積率由原本基準值的450%,在加總各種容積獎勵後高達780%,引發濫發容積獎勵的質疑外,鄰近地區的居民也抗議,高容積率將損害他們的日照權。環保署今天(1/7)下午召開「新板橋車站特定區(特專二)國際觀光旅館興建營運案環境影響說明書 」專案小組第4次初審會議,專業者都市改革組織(OURs)與新板旅館BOT案受害自救會前往環保署前抗議,不過最後會議做出「有條件通過」的建議,經所有環委通過後將提報環評大會,不過也要求新北市府需在大會上說明消安問題與釐清容積率爭議。

OURs秘書長彭揚凱表示,開發單位(大盟開發)目前規劃的內容與當初得標的內容完全不一樣,新北市政府不斷給予容積獎勵,從原本的300多個房間的規模擴增1,000多個房間的旅館,還多了宴會廳。他指出這是公部門推動的BOT案,土地並非私人土地,不能一昧追求商業利益而忽略民眾的居住權,而應負起公共利益與環保的責任。彭揚凱批評新北市政府不僅是推動BOT案的單位、同時也審查容積獎勵,在「球員兼裁判」的情況下,造成量體過大,進而影響週邊社區的日照、交通等。

新板特區國際觀光旅館的基地位於新北市縣民大道與民權路交叉口,開發面積約9,240平方公尺。計劃興建2棟地下5層、地上31層的國際觀光旅館,以及1棟地下5層、地上20層的一般旅館,此外還有1棟地下5層、地上7層的宴會廳,並設有停車格及空橋。新北市府先是在2009年新板特區細部計畫第二次通盤檢討中,將該基地從原本「第四種特定專用區」變更為開發強度較高的「第二種特定專用區(辦公商旅區)」,並在隔年8月與大盟簽訂BOT合約,全案並在2012年1月通過交通部觀光局的籌設許可。

按照「新板橋車站特定專用區細部計畫(第二次通盤檢討)書」規劃,特專二區的基準容積率為450%,不過加上開放空間獎勵13.44%、公益設施獎勵30%及基地規模獎勵30%後,容積率高達780%,因此引發鄰近居民質疑新北市政府爛發容積。居民認為,所謂的公益設施只不過是「空橋」,卻能得到容積獎勵。環評委員李素馨表示,空橋連結大盟的幾間旅館,以及新板特區內的車站與市府大樓,只是旅館的人在走,「一條空橋就能拿到30%的獎勵,這樣的『公益性』卻產生環境的負面性」,開發單位拿到的「利益」與宣稱的「公益」卻沒有合乎對等與公平的原則。

新北市政府經濟發展局副局長黃正誠則強調,廠商依法申請容積獎勵,並經都市設計審議委員會審查通過;針對空橋的設計,他則表示是為了連結新板特區,「有發展性」。此外,附近多數的建築容積率都在800%以上,相比之下,「特專二區的容積率是較低的。」

另外,居民也擔心旅館與鄰近住宅的距離不夠,將導致雲梯車無法進來救災。環評委員林慶偉也認為,開發時不能忘記旁邊已經有人住,他建議新北市府要負起責任,去說明、釐清居民的疑慮。不過開發單位則表示,本案已通過消防局審核,沒有問題。

會議雖然做出「有條件通過」的結論,不過做出建物距離臨近建築的外牆至少6米以上、應承諾取得金級環保旅館標章等7項要求,並附帶建議新北市消防局、城鄉局在未來的環評大會上,針對消安及容積率問題做出說明。

回應

實際的容積率可能比780%還要高,因為免計容積部分可能還未算入。
780%應是所謂的「允建容積率」。
是否請把總樓地板面積除以基地面積?再重新算一次,所得結果才是真正的容積率。

基礎 容積+免記 容積+獎勵 容積+移入 容積=(真正容積) 總樓地板面積

免記可以竊盜
獎勵往往浮濫

爽到建商
公眾艱難

TO: 李世勳

聽你在亂說! 新板特區附近的交通會很差? 縣民大道,中山路,文化路和民權路頂多車流量大,還沒到塞車的程度! 真的嫌交通差,您不會坐捷運或公車嗎? 還是你們豪宅住戶們都開名車(不環保還很耗油),不坐大眾運輸系統? 新板特區有四鐵耶, 請善用這項優點好嗎? 你們的豪宅走到板橋捷運站應該不用三分鐘吧?

以交通來反對這項開發案,只是曝露你們附近豪宅的住戶們根本不食人間煙火,不坐大眾運輸工具,只是怕BOT開發後的交通影響你們名車的出入吧! 我還希望新板特區以後的交通更擁擠耶,這樣就可以把人通通趕去坐捷運了.

另外,想請問你們這些附近的豪宅住戶們,一家有幾台名車ㄚ?

To 第一位訪客:

建議您先去了解一下建築技術規則!

容積率的計算本來就是總樓地板面積扣掉機電設備(上限15%), 屋突和停車場...等等後的容積地板計算而來的. 全台灣所有的建築都是這樣一體適用,並非只有這個飯店BOT案才是這樣!

全台灣所有建築的容積計算沒有人用"總樓地板面積"去計算容積率的.所以不要再誤導別人了!

給樓上的訪客:
免計容積部份的大宗是機電設備及屋突嗎?不是的。
現在大樓的地下室都挖的很深,動輒地下五層(這四棟剛好每一棟都是地下五層),試問,這些地下室都是用來放機電設備嗎?有那麼多機電設備嗎?不是的,這其實就是免計容積的主要部份,也就是地下停車場,這些容積可以幫建商賺好多好多的錢!
不過,您的確是說對了一點,「全台灣所有的建築都是這樣一體適用」,請容我再加一句,「尤其是新北市新蓋的大樓都是如此!」把這些地下室免計容積部份都算進去,實際的容積率絕對高過780%,真正的數據可能會讓大家都大嚇一跳喔!

To 林麗中:

建議您先去看一下"新板橋車站特定專用區細部計畫書". 早在民國83年的"新板橋車站特定專用區細部計畫書"內就已明定這些獎勵額度和辦法了.

當初就是要讓新板特區發展為淡水河西岸的副都心已紓解過度擁擠的台北市,所以才設立這些容積獎勵措施,希望能吸引投資者來開發!

雖然這個計畫書多年來經過幾次修正, 但對於獎勵額度和辦法卻從沒有變更過.因為這牽涉到公平性原則. 沒有理由先開發的可以獲得容積獎勵, 後開發的卻沒有容積獎勵, 如果這樣,法令豈不亂了!

還有,建議您去查一下當初台北縣這個BOT招標公告的時間點. 當時招標時間是遠遠早於監察院的糾正文好幾年,而得標者的得標時間也早於這個監察院的糾正文!

就算,就算這個糾正文可以影響開發量體,您知道就算法律也有不溯既往的原則吧! 何況,監察院的糾正文算是法律嗎???

還有您知道若得標後,才隨便變更招標的條件對台北縣政府的公信力破壞有多大嗎? 對開發商公平嗎? 對經濟運行的傷害又有多大呢? 以後商業合約是不是都不用簽了?

所以,請您別動不動就拿監察院的糾正文來反對了!

就跟您說請你先去了解一下建築技術規則,不要再誤導別人了!

依建築技術規則,地下室停車場本來就不需要計入容積率的. 全台灣的建築物,地下室停車場全都是不用計入容積,為何你還把這個BOT案的地下室停車場也算入容積? 如果你不去先了解建築技術規則,卻一直要把地下室也算入容積,分明是想誤導別人!

如果真的像你說得要把地下室也算入容積,你知不知道板信雙子星的容積率有多少? 會高達1685%耶! 史丹彿的容積也高達1573%!

還有,您知不知道所有新板特區內的大部分豪宅地下室都挖到地下7層, 像板信雙子星就是地下7層,東方富域還挖到地下8層耶! 這個飯店BOT案只挖到地下5層算客氣了!

新板特區內的豪宅住戶們一直以高容積獎勵來反對這個飯店BOT開發案. 不過,這些豪宅住戶們沒跟大眾坦承的是他們住的豪宅的容積獎勵才是最高的!

下面這個表格是新板特區內各開發案的容積使用率. 從表中可以看出這些一再以高容積獎勵來杯葛這個飯店開發案的豪宅住戶們一點正當性都沒有,因為他們獲得的容積獎勵比這個開發案還高很多.

各位看到了嗎? 數據會說話! 基準容積率同樣都是450%,結果新板特區內多數的豪宅實設容積率超過850%的比比皆是,最高的約877%,他們獲得的容積獎勵比這個BOT飯店還高,地下室挖的也比BOT飯店還要深!

這個BOT飯店案的使用容積率只有780%,是倒數第二名,這些豪宅住戶們以高容積獎勵來反對這個飯店開發案,合理嗎?

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建案名稱 用途 地上/地下 基準容積率 實設容積率
樓層數

畫世紀 住宅 29/4 450% 877.50%

巴黎16區 住宅 28/5 450% 877.49%

橋峰一期-
(世界花園) 住宅 31,33,35,37/6 450% 877.46%

國鼎 住宅 28/5 450% 877.31%

東方富域 住宅 30/8 450% 863.60%

史丹彿 住宅 24/6 450% 856.52%

國家世紀館 住宅 29/4 450% 855.00%

超級F1 住宅 24/5 450% 854.99%

權世界 住宅 25/5 450% 854.96%

板信雙子星 住商 32,34/7 450% 852.77%

東方明珠 住商 28/5 450% 832.18%

曼哈頓金融中心 商辦 22/6 450% 827.09%

鵬程購物商場 商業 16/6 450% 804.38%

領御 住宅 29/6 450% 797.34%

BOT飯店 飯店 7,20,31/5 450% 780.49%

板橋大遠百&
遠百總部大樓 商業 13,50/4 450% 729.13%

壞年冬
厚肖人
棟距六米
雞犬相聞
消防通道
鐵索橫江

給棟距六米的這位:

棟距六米不錯了,原來只有2.4米耶! 而且人家原來規劃的2.4米就已經通過消防局合格檢定了!

現在人家飯店被你們一抗議,已經修改為棟距六米多,已經比法規還好很多耶,還不滿足嗎?

還有,建議你去查一下你們華府DC這棟大樓民國93年5月19日的台北縣都市設計審議委員會第67次大會的會議紀錄報告案的第四案,裡面有一段文字:"本案無法利用外部道路進行救災,應請加強建築物本身之消防逃生設備"

看到沒,當初委員已經提醒過了,你們要加強的是你們自己的消防逃生設備耶!

還有,建築技術規則裡規定消防安全間距,依法均應於自"各自"基地內檢討留設充裕!那請問你們基地內自己留設了多寬的安全間距?有沒有達到法規?人家BOT飯店還留了遠優於法規的通道給你們耶!

更好笑的是你們華府DC自己蓋的那麼後面,建物沒有推縮,還要求飯店把棟距加寬,把責任都推給別人,那我想請問,你們華府DC建物為什麼建築線要蓋的那麼滿,周圍還有圍牆圍起來? 不是要求要留設消防通道嗎? 你們把自己的圍牆拆了,應該可以增加近1公尺的消防通道吧? 六米通道還不滿足,怪誰? 怪你們自己吧?! 想佔盡便宜嗎?

新板特區內應該只有你們有設圍牆吧? 要不要請工務局的人來看看這合不合法? 還有,要不要請消防局的人來看看發生意外時,這圍牆會不會阻礙救援通道ㄚ?

先表明身份,我是訪客一。

何謂容積率?請大家上google找一下,總樓地板面積除以基地面積即是容積率,而這也是都市計畫教科書告訴我的。

請問大家,我們可以說,因為建築技術規則第162條有許多免計入容積總樓地板面積的規定,就說這些免計容積就不屬於容積率的一部份嗎?假設一棟建築物的容積率明明就是高達1300,但是因為建築技術規則規定有四項可以不計入,我們就鴕鳥心態的說,它的容積率只有800?這是事實嗎?附近居民的日照權及生活品質會因為建築技術規則的規定就不受到影響嗎?我們會把明明就是30層的建築物看成只是18層嗎?面對現實吧,不將其算入反而才是誤導!

目前相關規定給的容積真的是太多了,土管要點裡的基準容積率根本是訂假的,大家都超出許多,實際的容積率大抵是基準容積率的三至四倍,如果再加上都市更新獎勵,那麼就是更高了,這就是為什麼監察院會屢次予以糾正的原因,但政府相關單位至今卻依舊是我行我素。

針對此課題感興趣的朋友,我建議可以參考文化大學楊重信教授的文章,尤其是他在南港輪胎工廠變更案所寫的文章。

TO 訪客一

簡單的說:
總樓地板-免計入容積地板(停車場,屋突,15%機電...)=容積地板
容積地板/基地面積=容積率

這是全台灣所有的建築都這樣算的(包括華府DC大樓). 沒有人在用總樓地板直接除以基地面積來算容積率的.

如果你硬要直接用總樓地板來算容積率,前面已經舉例過,板信雙子星的容積率會高達1685%,而史丹彿的容積也會高達1573%! 那BOT飯店案的1300%又算什麼?

如果抗議的豪宅住戶們還有疑問,建議你們去看一下你們自己豪宅大樓的建物登記使用執照,看看上面記載的容積使用率是怎麼計算的.

既然目前法規是這樣訂定,那就應該公平和一致,豈有因豪宅住戶抗議,然後獨獨要求BOT飯店將地下室停車場也計入容積的道理? 那這些豪宅所獲得的容積獎勵更高,也沒將地下室計入容積! 這樣合理嗎? 怎麼不見你抗議?

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還有,既然你提到日照的問題,你知不知道華府DC大樓是位於角地.大樓正前方有數百坪的公園,然後才是20米的中山路.西側則是緊臨30~40米的民權路.大樓其他兩側才是臨BOT飯店! 人家現在規劃飯店5樓以下退縮6米,5樓以上還退縮到14米以上,再加上大樓間的相對的座向, 這樣還有日照的問題???

另外,你知不知道飯店預定地屬特專二地目,依法是不受建築法規裡住宅區日照陰影的規定限制! 可是人家BOT飯店規劃的退縮,即便以最嚴苛的冬至日來檢討,冬天華府DC一天還有6.5小時的日照! 而建築法規的要求只要1小時就符合規定了, 那你覺得這些豪宅住戶的抗議理性嗎?

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還有,既然口口聲聲談環保, 一般人對這些住豪宅的有錢人印象不就是出入名車,吃喝高檔食材,住豪宅.....嗎? 這些新板特區的豪宅動輒大坪數,名車又耗油,他們應該也鮮少跟市井小民一樣坐大眾運輸,那你覺得他們過的很環保嗎?

這些豪宅住戶們以什麼容積獎勵過高, 造成交通壅塞, 日照.....等理由來杯葛這個BOT飯店開發案,不過都是藉口而已!

什麼BOT飯店的容積獎勵過高? 結果他們自己住的豪宅容積獎勵卻更高!

交通壅塞? 新板特區有四鐵共構車站,全台僅次於台北車站的運輸系統,還怕交通不好? 我還希望交通差一點呢! 可以鼓勵使用大眾運輸工具,但他們會去坐嗎? 他們是怕交通會影響他們的名車出入吧?

日照? 最嚴苛的標準,冬季一天還有超過6小時的日照!

再說一次, 以環保之名來反對這個BOT飯店案不過是他們的藉口罷了!

恩恩......看了很多意見.建議這裡應該討論標準.比如,房子,大家覺得是蓋得約低越好,還是越高越好? 對周圍的負面影響,是越多越好,還是要蓋的人,自已在那邊說"沒影響",然後要求"不正當的平等"比較理性? 樓上的,你說冬天華府DC一天還有6.5小時的日照! 而建築法規的要求只要1小時就符合規定了,我想請問一下,居民是美國人嗎? 你說的權利,屬於台灣的每一個居民嗎? 如果可以在新年前聽到你稍為理性的回答,我會相當高興.

"OURs秘書長彭揚凱表示,開發單位(大盟開發)目前規劃的內容與當初得標的內容完全不一樣,新北市政府不斷給予容積獎勵,從原本的300多個房間的規模擴增1,000多個房間的旅館,還多了宴會廳。他指出這是公部門推動的BOT案,土地並非私人土地,不能一昧追求商業利益而忽略民眾的居住權,而應負起公共利益與環保的責任。彭揚凱批評新北市政府不僅是推動BOT案的單位、同時也審查容積獎勵,在「球員兼裁判」的情況下,造成量體過大,進而影響週邊社區的日照、交通等。"

我覺得這個論點才是對的. 還有,人民已經厭倦看到水泥垃圾,這是屬於人民自己的權利.不是其他人的.

感覺這些豪宅住戶們只能作一些不著邊際的回應!

只會:
怪別人容積獎勵過高
怪別人留6~14米棟距不夠
怪交通會不好

怪東怪西就是:
不談談華府DC自己私設圍牆,減少救災通道的問題?
不解釋一下自己豪宅容積獎勵比BOT飯店案更高的問題?
不談談自己豪宅蓋滿建築線,建物退縮不足的問題?
不談談你們坐大眾運輸工具的頻率?
不談談自己一戶配有幾台名車?

如果可以在新年前聽到你們稍為理性的回答,我會相當高興!

加油 加油! 哈哈哈

如果你已經厭倦看到水泥垃圾 那你應該搬離新板特區

而不是還住在水泥垃圾裡 然後不准別人蓋水泥垃圾

樓上的此言差矣. 如果你不想接受環評,請到國外去. 還有阿,如果樓上存心糟蹋新板特區,當然沒有指責住戶的權利.

有件事要釐清.環評的作用,主要是在環境保護上.不是在經濟發展這個問題上. 用經濟發展當作環評的考量,基本上這裡已經逾越授權範圍. 所以NGO 應該關注在像:"
高等行政法院及最高等行政法法院均明示開發商第一張建照無效,須立即停止開發行為。其意旨係須待「環評通過後」,方得繼續開發行為" 這種曲解上.(按照這個道理,以後都可以先蓋,再申請建照?)
對此,建議不用跟業者喇叭,直接蒐證,打行政訴訟 或請監察院糾正主管機關就行了.
http://ivy5.epa.gov.tw/enews/fact_Newsdetail.asp?InputTime=1020102095705

存心糟蹋新板特區? 樓上的誤會我的意思囉!

那位貼 OURs秘書長彭揚凱意見的訪客,最後的註解是在暗喻BOT飯店是個水泥垃圾,如果高額容積獎勵建物被喻為水泥垃圾,那新板特區的豪宅不也是水泥垃圾嗎?

所以,我的評論不過就是回到你們一直不肯回應的問題上: 你們的豪宅可以有高容積獎勵,別人的飯店就不行? 況且,你們所獲得的容積獎勵還更高!

環保署,考量經濟發展.逾越裁量範圍,對自身業務有所違背,顯無助於環境保護目的之達成.
依行政程序法 第 7 條
行政行為,應依下列原則為之︰
一、採取之方法應有助於目的之達成。

有違比例原則.
另,也可根據環保署羅列的檢驗標準,來看行政處分(有條件通過),是否有造假.

(行政程序法 第 8 條
行政行為,應以誠實信用之方法為之...)

"所以,我的評論不過就是回到你們一直不肯回應的問題上: 你們的豪宅可以有高容積獎勵,別人的飯店就不行? 況且,你們所獲得的容積獎勵還更高!"

先說,這不是"我們".我,不是"你們". 我無法代替"你們"回答甚麼.
再從您的意見陳述看來,您的訴求是,也要把住戶的豪宅做容積率獎勵限制,若飯店的訴求是如此,按法律來講,這是符合平等原則的.而且也符合公益原則.只是,若是如此,開發行為本身也同樣有違公益性,行政處分則更是有瑕疵,還請注意,

國民黨執政下的環保署,向來以"意識型態"(開發主義)決定處分的目的.缺乏客觀中立,廣為人民所知.故此,這裡應該重申,所謂公共利益,與私人利益 特定人的利益絕不相當.依照吳庚大法官的見解,其中包括了社會整合的理想方式.而飯店 天橋 純屬私人利益.既無"理想",亦無"整合",況論"公益"?
再者,
環境評估法 "第 4 條
本法專用名詞定義如下:
一、開發行為:指依第五條規定之行為。其範圍包括該行為之規劃、進行
及完成後之使用。
二、環境影響評估:指開發行為或政府政策對環境包括生活環境、自然環
境、社會環境及經濟、文化、生態等可能影響之程度及範圍,事前以
科學、客觀、綜合之調查、預測、分析及評定,提出環境管理計畫,
並公開說明及審查。環境影響評估工作包括第一階段、第二階段環境
影響評估及審查、追蹤考核等程序。"

此標準並非消防標準擇一而足.而需理解所有其他可能性.而這也包括行政程序法 第 4 條 行政行為應受法律及一般法律原則之拘束。 以及第八條,對人民的申請,是否有釐清 ?當事人的意見是否完整?藉此評斷當事人信賴利益值不值得保護.
如果NGO有去函告知環保署,業者故意提供不確實 不完整之消息,而主官管機關明知卻未知,則行政處分本身恐有瑕疵(行政處分的不值得保護),建議OURs 可以與住戶聯絡,以行政訴訟,撤銷行政處分.
(行政程序法
第 111 條
行政處分有下列各款情形之一者,無效︰
一、不能由書面處分中得知處分機關者。
二、應以證書方式作成而未給予證書者。
三、內容對任何人均屬不能實現者。
四、所要求或許可之行為構成犯罪者。
五、內容違背公共秩序、善良風俗者。
六、未經授權而違背法規有關專屬管轄之規定或缺乏事務權限者。
七、其他具有重大明顯之瑕疵者)

再補充一下,上面說的信賴保護原則的條文,除了111條,也有 行政程序法
第 119 條
受益人有下列各款情形之一者,其信賴不值得保護︰
一、以詐欺、脅迫或賄賂方法,使行政機關作成行政處分者。
二、對重要事項提供不正確資料或為不完全陳述,致使行政機關依該資料
或陳述而作成行政處分者。
三、明知行政處分違法或因重大過失而不知者。

再者,如果單就 "經所有環委通過後將提報環評大會,不過也要求新北市府需在大會上說明消安問題與釐清容積率爭議。"這裡來看,是有問題的. 想想看,環委本身就是負責通過環境評估的審查委員.,要新北市府說明消安問題,這只是一個條件,但這條件,和環委"通過"環評本身的 科學、客觀、綜合之調查、預測、分析及評定的標準 有關嗎?
又行政程序法 第 93 條
行政機關作成行政處分有裁量權時,得為附款。無裁量權者,以法律有明
文規定或為確保行政處分法定要件之履行而以該要件為附款內容者為限,
始得為之。
前項所稱之附款如下︰
一、期限。
二、條件。
三、負擔。
四、保留行政處分之廢止權。
五、保留負擔之事後附加或變更。

第 94 條
前條之附款不得違背行政處分之目的,並應與該處分之目的具有正當合理
之關聯。

那麼,環境評估的目的是甚麼? 是: 預防及減輕開發行為對環境造成不良影響,藉以達成環境保護之目的,
請新北市府說明消防安全問題,這件事尚未發生.只是要求說明,如何和環評委員"自己"同意開發的行為有關? 是此,建議OURs也可多注意,這裡是否有違禁止不當連結原則問題

"新北市政府經濟發展局副局長黃正誠則強調,廠商依法申請容積獎勵,並經都市設計審議委員會審查通過"

依行政院組織法,第三條,環保署 應併入環境資源部. 為環境保護事務最高主管機關
新北市政府經濟發展局,並非環保事務之主管機關,無環境評估審查權限.故環保事務並非可由經濟發展局.甚至是財政府能夠委託環保署辦理.經濟發展局不應違反管轄法定 和管轄恆定原則.相反,環保署依環境評估法,應本其專業及無違一般法律原則下,做行政處分.

先表明身份,我是訪客一,我也建議參與此欄的討論者也都可以各自做個標記,方便彼此的對話。我也要表明,我不是豪宅的住戶,那裡的高價位絕非是我可以負擔的。我是一位關心及部份瞭解台灣都市計畫的公民,我很希望新北市的住民未來能夠享有一個良好的生活環境及品質。

都市計畫目標的實現必須倚賴土地使用管制的相關工具,其中最為重要之一,即是容積率,它主要是用來控制人口的密度。但是,很不幸的,我國容積率的定義已經嚴重被扭曲了,我們有許多建築空間是不納入容積計算的,這就如同回覆我意見者所言:

「總樓地板-免計入容積地板(停車場,屋突,15%機電...)=容積地板
容積地板/基地面積=容積率」

很抱歉,這樣的容積率定義是我所無法認同的;我也要說,這樣的偏差定義是台灣所獨創的;我更要強調,這樣對的扭曲是非常不道德、也不符合社會公平正義的。

我們除了建築技術規則的大量免計容積之外,還有許多不同法規及行政規則,另外又賦予了許多高額的容積,簡單舉例:(1)獎勵容積:都市更新、大面積設計、建築綠化、停車獎勵、限時興建...等;(2)移轉容積:公共設施保留地、歷史古蹟保護等。政府各目的事業主管機關不斷地使用容積率來實現其各自的政策目的,但是這卻嚴重影響了都市計畫原先的計畫目標,也就是我們的都市計畫已經被架空了!我們的都市計畫純然只是個虛幻的都市計畫!

新北市總共有47個都市計畫區,原先也各自有不同的土管要點,裡面也規範了不同的基準容積率,如果仔細審視基準容積率的定義,它其實是容積率的上限,但是實務上,目前它卻成為容積率的下限了,大家不斷地往上加。新板特區蓋的很高,其他地方也都不遑多讓,如新莊副都心、林口特定區、北大特區等,現在又有幾個都更案(分別座落於永和、板橋、新店等)及工業區變更為商業區及住宅區的案子(新莊、板橋、土城等),這些建案的容積也都與本案一樣的驚人。

有人會說,這樣的開發不就是符合TOD(transit oriented development)或成長管理的理念嗎?將人口集中於都市中心,運用捷運、高鐵、及其他公共交通運具,可以節能減碳,保護環境,應是可以支持的。然而,事實是,我們除了在市中心大量給予容積之外,我們對都市計畫內應予保護的風景區或是郊區的非都市土地卻也是採取一樣的高強度開發模式,不斷地建築,而且也都是蓋的很高,淡水及新店都是很好的例子。我們不只是破壞都市生活品質,我們連非都市地區的生活品質也是一樣的糟蹋,新北市的都市成長(或都市蔓延?)是不設防的。

有人也會說,多給予容積,可以增加建築物的供給量,可以降低大台北地區的房價。但是,很抱歉,這一套經濟學ABC供給需求的理論卻無法用在房地產上面,我們看到的是新北市蓋的越多、房價卻依舊是高不可攀。由於土地具有壟斷及獨佔性,不動產成為我們社會最主要的炒作及投機工具,它的價格純然是由投機者決定。相對地,我們原本期待可以幫助我們的政府,它卻不是跟我們站在一塊,它反而是與土地投機者站在一起,成為積極的配合者,它不斷地釋出容積來迎合這群嗜土炒作者的需要。

我相信OURs的抗議絕對不是只針對這個BOT案而已,它要我們社會正視這個嚴重的容積率問題!

OURs秘書長彭揚凱應該是不了解招商內容!!!

最下面那篇是中央社民國97年的新聞稿: 內文早已說明規劃是 "至少" 300間房間, 而非 "只能" 有300間. 說房間從300間擴增到1000間根本是抗議住戶企圖要誤導大眾!

通常,政府在招商時,只會規定投資下限,以達原本設定的開發目標. 至於廠商要投資更多的金額和其它附屬商業行為,只要在合法的範圍內,政府當然不會限制.

本案的投資金額上限是多少? 對政府來說,當然是越多越好,這樣可以帶動經濟發展.
至於量體上限又是多少呢? 這就要回歸到新板特區計畫書中的土地使用管制.

得標廠商根據這塊地的土地使用管制,提出容積獎勵完全是合法的. 如果假設今天BOT廠商所獲得的容積獎勵超過特區內的所有開發案,那才有"球員兼裁判"的可能性!

不過,事實不然. BOT廠商的開發量體是新板特區內倒數第二的,其經審核所獲得的容積獎勵值還低於新板特區內其它大多數的開發案. 所以,反對此案者要說新北市"球員兼裁判"是說不通的!

另外,我也不認同OURs秘書長彭揚凱所說 "公部門推動的BOT案,土地並非私人土地,不能一昧追求商業利益而忽略民眾的居住權,而應負起公共利益與環保的責任。"

理由:

第一,民眾的居住權真的被影響到了嗎? 以華府DC所位在的角地,加上正前方緊臨數百坪的公園,其他兩側BOT飯店又做到遠優於法規的退縮,還抗議的住戶其心態才是可議吧?

第二,開發量體牽涉到新北市政府每年可以自開發商收取的經營權利金! 也就是說這關係到新北市的每年歲收;當然,這就會影響到全新北市市民的福利. 那請問是附近豪宅住戶們的利益重要還是全新北市民的公共利益重要???

如果今天新北市政府因為附近住戶抗議而降低原本就合法的開發強度,才是沒有做好把關的責任,愧對全新北市市民! 等於爽了新板豪宅住戶,苦了全新北市民!

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中央社記者王鴻國台北縣 8日電)台北縣政府表示,「台北縣新板橋車站特定區(特專四)國際觀光旅館興建營運招商案」,第一次招標乏人問津,經降低權利金標準後今天第二次公告招標,希望能順利決標。

北縣府指出,特專四案是台北縣長周錫瑋積極推動並採設定地上權 50年的BOT案,基地位新板特區,面積約0.924公頃,規劃興建至少300間客房的國際觀光旅館,進而帶動新板特區整體經濟發展。

經濟不景氣,北縣府表示,第一次招標作業並不順利,乏人問津,最後因沒有業者投標而流標,經檢討後,縣府決定將年營業額6%的營運權利金降低為5.4%,希望能吸引業者踴躍參與投標。

縣府經濟發展局指出,權利金降低後,將較同屬設定地上權的晶華飯店5.5%、美麗信8%、君悅7%為低,總投資金額為新台幣16.5億元,預估可順利決標;全案包括土地租金、開發權利金及營業權利金,縣府總收益可達47.86億元。971208

我是訪客一,幾點意見供參:

1.本開發案並不如同您所稱的「回歸到新板特區計畫書中的土地使用管制」,因為倘若是回歸至土管要點,那不就只能蓋450%的容積率嗎?但是事實顯然不是如此,因為還有更多的容積率給予並非是規定於土管要點裡面。因此,我們討論的面向可能要更為寬廣。

2.彭揚凱先生瞭不瞭解招商內容應該不至於影響我們對於高額容積率的討論。我以為我們的容積率制度出了嚴重的問題,我身旁許多朋友與我一樣,都很希望能夠予以改變。本案案主當然可以主張一切合法(但這些法並不純然是土管要點),也可以主張旁邊的建築物也一樣蓋得很高,但是,請容我提醒一點,倘若我們認同監察院的糾正意見,認為這麼高的容積是不恰當的,那別人的不恰當,是無法用來證明自己是恰當的。我以為藉由本案的開發,可以讓我們認知問題的嚴重性(尤其是在新北市),並思索這個容積率制度未來改變的可能性。

3.土地租金、開發權利金及經營權利金自然屬公共利益,但是它們並不是公共利益的全部,我們對於公共利益的定義可能要更為寬廣,這包含了彭先生所稱的日照、交通、環保等,但可能還包含了其他許多不同的面向。公共利益其實是個蠻抽象的詞彙,它的內涵應該是由大家共同來想像及決定的,而這裡所稱的大家,除了附近豪宅住戶之外,至少還包括新北市的市民。因此,我們這裡的討論不應那麼狹隘,只是侷限於本開發案與附近某一棟豪宅的關係而已。

4.我不是彭先生,並不知他所稱的「球員兼裁判」的意涵。就我而言,我認為政府是「球員兼裁判」的,但不只是在這個案子,而是對於所有給予高額容積的建案都是如此的。當政府透過許多法令規定,「合法」的給予高額容積率,然後再透過各種委員會(都計、都設、環評等)來予以審查,請問,審查結論會不通過嗎?就以您所熟悉的新板特區為例,請問您有聽過哪個送審的建案被否決了嗎?縱然是審查再久,最後不都是「有條件通過審查」嗎?這是我所理解的「球員兼裁判」。敬請不吝指教。

我不是訪客一.

樓樓上的問題比較多,我先就兩點回答:

Q1: "通常,政府在招商時,只會規定投資下限,以達原本設定的開發目標. 至於廠商要投資更多的金額和其它附屬商業行為,只要在合法的範圍內,政府當然不會限制"?

A: 不能急著做"當然"解釋.是這樣的.為什麼有人說球員兼裁判? 這是起自正當程序概念.而正當程序包括實體 和程序兩部分.就實體來說,前面有人提過信賴保護原則,以及平等原則.光就現有的資料來看,這裡就已經有問題.為什麼? 如果因為社會福利觀點,而必須使投資行為通過,就必須和增進人民的資源均等分配為原則.在這裡,我似乎只看到有人指著豪宅清點住戶財產,請問,有任何人知道,申請案子的投資者真正的個人財產有多少,以至於若非使用國有地,就使投資者的"基本生存"受到危險嗎? 另,投資位置的選擇,有其必要性嗎?(比例原則),投資者是被政府強迫來投資的,還是自願的呢? 又如其使用目標和引用法源之適用,都未有公開 公正的被檢驗,何言"通常"之有?(如土地使用管制本身就是有問題的,就算回到土地使用管制,又哪能說甚麼合法性呢?)

Q2: "開發量體牽涉到新北市政府每年可以自開發商收取的經營權利金! 也就是說這關係到新北市的每年歲收;當然,這就會影響到全新北市市民的福利. 那請問是附近豪宅住戶們的利益重要還是全新北市民的公共利益重要???"

A: 這裡有些小誤會.分點回答:

一 "新北市政府每年可以自開發商收取的經營權利金" 是有限的,所以宣稱它可使所有新北市民受有私人利益,已屬自始 客觀 不能. 且,事後也無可能撤除其""不能"的狀況.所謂"不能分割"的 整合性 的利益在這裡應不可能達成.

二 尤其行政處分恐怕有違信賴保護原則.比例原則時,則已經違背上位法律,行政處分則有瑕疵,再加上此處可能牽涉公務人員瀆職,實際上更難言有公共利益之有.

三 據a,所有新北市民皆能因該開發案享有福利,此處為自始 客觀 不能.且環境評估法本身是據於公共利益所涉.新北市府若做成處分,必和公共利益有所違背,公共利益之說,顯然只是開發藉口而已.

Q3: 如果今天新北市政府因為附近住戶抗議而降低原本就合法的開發強度,才是沒有做好把關的責任,愧對全新北市市民! 等於爽了新板豪宅住戶,苦了全新北市民?

分三點回答:
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一 環保署 環保局的職務,是依照環境評估法,"審核"使用國有資源的分配是否該當.並不包含對開發的支持. 就其職務或職權而言,.開發強度不是環保署 環保局應考量的指標.如相反的,在有違環境評估法的狀況下"通過",則顯然違背職務

二 就法律效果言,經濟發展的支持,並非屬於環保署 環保局 或其助手之職權範圍和標準,環評之目的,支持開發行為,則有違比例原則 以及管轄恆定原則,甚至有違信賴保護原則(行政程序法第一 第八條)

三 看環保署或者環保局是否違背職務,還可看機關單位是否有廢止處分之權限.
續上,依行政程序法 第 123 條
授予利益之合法行政處分,有下列各款情形之一者,得由原處分機關依職
權為全部或一部之廢止:

(一)、法規准許廢止者。(同法111條 119條,已授權環保局廢止)
.............

(四)、行政處分所依據之法規或事實事後發生變更,致不廢止該處分對公益
將有危害者。 (此處住戶已表達意見.而對何公益產生危害,當由法律定之.例如:公務人員違背職務 或有違職業倫理同屬之)

(五)、其他為防止或除去對公益之重大危害者。

而此處所謂公益,牽涉到私人財產與公共利益之區別.公務人員依法行政以及遵守職業倫理以至廉潔自持(避免貪瀆),且同法111, 119條相同,環保署 和環保局確有廢止處分之權限. 故,此處既有可歸責性,亦有刻意曲解法條 故意放水之可能,以至第三方受有不正當利益,屬重大"過失". 相關權責機關應先給予業者觀念通知,致而廢止行政處分.以避免"全民"因環保局之不作為,而蒙受損失(指業者申請 國賠.)

TO 訪客一

不知道您有沒有看過 "新板橋車站特定專用區細部計畫書"?

土地使用管制要點主要分為土地使用的"項目"和土地使用的"強度". 而使用強度又包括基準容基率和容積獎勵. 新板特區裡面所有的開發案,都是憑據 "新板橋車站特定專用區細部計畫書"而來的,不然容積獎勵從何而來?

從你之前的言論可以知道你對所謂容積獎勵浮誇等問題無法認同.但很抱歉,我並不想在這裡和你討論這些問題! 所以,建議您不要再跟我談高容積獎勵恰不恰當. 因為這是現行制度下,現行都市計畫法下的現在進行式, 就算不認同也無法改變. 這個BOT案的開發是根據目前的計畫書,而非未來式的計畫書!

如果要談容積獎勵適當與否,討論的範疇會沒完沒了! 在這裡,我只想討論"現在式"下的新板特區都市計畫書的開發案.

至於您第2點提到的還是圍繞在容積的問題,跟前面一樣,我也不想討論. 因為這個BOT開發案從市府招商,廠商得標,雙方簽約和容積核定都在監察院的糾正意見之前就已發生,我不知道現在討論這個有什麼意義??? 如果您一直硬要以這個BOT案來開刀,那我建議您也應該要想一下以後對市府的公信力和對得標廠商損害的結果,而不是解決了容積的問題,卻製造了更多的問題(以後市府招商公信力? 廠商告市府? 市府賠償,全民買單? 開發進度落後,影響發展?........).

另外,第3點您提到的公共利益範圍的問題, 既然您也認為公共利益其實是個蠻抽象的詞彙,那我還也不想"擴大"討論. 我只想知道,您就這個BOT案,附近豪宅住戶的抗議理由(交通,日照,高容積獎勵....)是否具正當性和合理性? 還是只為了一己之私? 另外,我也想知道新板特區內許多豪宅將公共開放空間據為己有,還有華府DC設有圍牆,減少救災通道,您的看法又如何?

當然,如果您不想發表您對這些豪宅住戶的看法,我也尊重!

而最後您提到的「球員兼裁判」的問題, 若要以這樣的邏輯,所以低容積的開發案就沒這問題?

我不是訪客一,要說明一下,樓上說:

"如果要談容積獎勵適當與否,討論的範疇會沒完沒了! 在這裡,我只想討論"現在式"下的新板特區都市計畫書的開發案."

比較是我前面提到:"請新北市府說明消防安全問題,這件事尚未發生.只是要求說明,如何和環評委員"自己"同意開發的行為有關?"

這個方法的應用.
樓上的問題,其實是在考驗如何區別兩種論點的差異,並找到與自己論點的一致性理由.

當然,我"不認為"要談容積獎勵適當與否,討論的範疇會沒完沒了.我的理由是,抽象詞彙也有明確性 範圍 和目標問題.尤其互相牴觸的法律內容來說,這裡並非"無窮無盡".(再經驗上,例如"闖關"一詞,我們明顯可以知道和"通關"有經驗上的對立.以及結果上的差別.)
樓上的說法,認為具體者與抽象之區別,可茲作為具體與不具體之區別,實際上是可以反駁的.(當然抽象程度會提升) 至於樓上認為 "交通,日照,高容積獎勵"是一己之私,這個問題也並不難回答.

還麻煩訪客一協助自己(和其他觀看的人)釐清一下.感謝

我是訪客一,以下謹回覆「週一, 2013-01-14 02:38」發言的訪客。

1.我是看過許多細部計畫書及土管要點。不過,謝謝您的指正,許多容積獎勵的確是規定於土管要點裡面,不過這些獎勵並不是獎勵的全部、它們可能也不是大宗。因此,本欄才有討論者提出「建築技術規則」及其他法規的規定。

2.許多事情可能都不是一句「一切合法」即可解決的,合法並不表示就一定具備合理性及正當性,否則監察院又何必屢次提糾正呢?「一切合法」並不表示即可杜悠悠之口!如今,我們的容積率制度出現了嚴重問題,很需要大家一起來思考及共同討論未來的解決之道。可就是說,我們的討論應該超越「"現在式"下的新板特區都市計畫書的開發案」,並朝向制度性規範的修改。

3.我不是「一直硬要以這個BOT案來開刀」、我也不認同附近「豪宅」的高容積率開發案,當我寫下「認為這麼高的容積是不恰當的,那別人的不恰當,是無法用來證明自己是恰當的」時,應已表明了我的立場。

4.針對本案抗議的,其實不僅是附近住戶的,我很希望您能瞭解這一點,經由本案,很希望讓我們的社會知道現在所施行的這套高容積率制度。

5.公共利益的內涵非常多元,這有賴充分的民眾參與來共同捕捉,因此我們不是不應討論,而是要問,當「新板橋車站特定專用區細部計畫書」(或主要計畫書)提出之時,新北市的民眾又有多少人可以參與貢獻智慧呢?

6.當您認為附近「豪宅」已經違規使用,我建議您一定要挺身而出,勇於檢舉,讓它的使用回歸常態。當然,如果消防巷道也有問題,我更要建議您不要姑息,要勇於舉發,畢竟這涉及了身家性命安全,您的義舉將會是功德無量的。

我是訪客一,謹回覆「週一, 2013-01-14 04:17」訪客:

我不知您的問題是否是給我的?如果是的話,非常抱歉,我不是很清楚問題的意思,我也不敢隨便臆測,是否麻煩您再清楚一點的敘述?我會嘗試來回答。當然,如果問題不是給我的,那即可略去不管,謝謝。