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2008年10月29日 07:11 來源：南方日報 發表評論
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昨天上午，農業銀行公佈了首個房貸新政細則。但是到了下午，原本刊登在農行網站上的有關公告，卻被悄然撤下。對此，本報記者第一時間致電農行廣東省分行相關人士，得到的回復是「原公佈的細則需要修改，現在還不能執行」。至於具體修改的內容，以及何時重新公佈細則，農行廣東分行均表示未能透露。
業內人士認為，農行率先公佈房貸新政細則，原本對其他銀行會形成示範效應。但是，現在農行把已公佈的房貸細則撤回修改，很可能各家銀行相互觀望，造成房貸新政細則依然「難產」。
還原「首個細則」貸款超過30萬利率自動下調
在央行公佈房貸新政後，農行在昨日上午公佈了首個商業銀行房貸細則。農行表示，將對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款，在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20%；貸款最低執行利率調整為同期同檔次基準利率的0.7倍。
農行稱，對自住購房能否適用最優惠利率將綜合購房類別、借款人信用記錄和還款能力等風險因素進行考慮；借款人購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低於25%；借款人購買非自住房的，首付款比例一律不得低於30%，購買非普通住房的，貸款利率原則上不下浮；嚴格控制對借款人一次性申請多筆個人住房貸款發放貸款。
另外，在新增貸款優惠政策之外，農業銀行還重點明確了存量個人住房貸款的利率調整政策。在對存量貸款利率調整過程中，農業銀行採取了兩種方式。一種方式是自動調整，即對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，原則上通過銀行內部的計算機系統自動調整利率，無需借款人申請，貸款執行利率自2009年1月1日起即統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。另一種方式是手工調整，即對不符合自動調整標準或由於其他方面的原因無法進行自動調整的貸款，須先由借款人主動提出書面申請，銀行在審批過程中要基於原合同約定，綜合考慮原適用利率、客戶貢獻度、客戶資信及監管要求等要素提出最終審批意見，經借貸雙方協商一致，於2009年1月1日(含)之後進行調整。對借款人有連續90天(含)以上逾期記錄的，農業銀行將不受理其利率調整申請。
建行率先表態多是原則性規定具體操作很難
在房貸新政實施的首日，建設銀行對於新政的執行就作出了表態。對於新發放的商業性個人住房貸款，建設銀行表示，將在人民銀行的政策框架和授予的權限內，根據客戶是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房等因素，制定差別化的利率政策和首付款比例要求。
而對於已經發放的個人住房貸款，建行表示，其利率調整取決於兩個因素，一是貸款合同對於貸款利率調整方式的約定。二是銀行根據借款人是首次購房或非首次購房、借款人信用記錄、還款能力等風險因素綜合評估的結果。建設銀行將在合同重新定價日(一般在每年1月1日)按照合同約定和綜合評估結果進行確定。
對於普通自住房定義，建行稱應是按照住房面積大小確定，但具體要以當地政府或有關部門的規定為準；對「改善型」普通自住房，建行則理解為「如果客戶現在貸款買的房子由於面積比較小等原因不能滿足住房需求，需要貸款再購買一套普通住房用來一家人居住，可以認為是購買改善型普通自住房」。
記者在昨日的採訪過程中，問及房貸新政具體細則的出台，工行廣東分行、中行廣東分行，以及交行廣東分行等銀行均表示，尚在等待各自總行實施細則的正式通知和安排。駱海濤
-深度分析
銀行到底在擔心什麼?
「銀行可能的一個擔心是『利率倒掛』問題。」在接受本報記者採訪時，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，假如銀行執行基準利率0.7倍的優惠時，那麼5年期以上的存貸款利率是「倒掛」的。
經記者測算，按照3至5年(含5年)貸款利率7.29%最大程度下浮30%，得到的實際利率是5.103%；按照5年以上的貸款利率7.47%最大程度下浮30%，得到的實際利率是5.229%。而同期的5年期存款利率是5.58%。「如果一家銀行只做長期貸款和長期存款業務，那麼很快將瀕臨破產。」一位銀行業內人士如此評價，給予客戶的優惠已經非常徹底，這對銀行的定價技巧要求相當高，尤其5年期以上的利率下降到了5.229%，比目前銀行5年期存款利率5.58%還要低，這樣一來，如果客戶在銀行將房貸本金總額相等金額的錢存五年以上定期，那麼，這筆定期存款的利息可以用來償還房貸的月供還有盈餘。
一位負責房貸的銀行客戶經理表示，銀行以最低利率給的客戶越多，銀行虧得越多，而且央行制定的規定明確了「自住、首套、90平方米以下」等限制要素，倘若同質客戶遭遇不同待遇，可能會發生大量的投訴，那也是銀行的一大挑戰。
銀行還擔心很難把握客戶的風險。按照央行的要求，首付比例最低降至20%，但由於各家銀行的定位不同，客戶層次也不同，銀行如何來確定客戶的風險是個問題。上述業內人士稱，過去銀行願意把資金借給購買了多套房的客戶，看中的也是其償還能力要較一般客戶高。現在儘管有多種手段可以瞭解到客戶的資信情況，但這一方法往往對於第一次和銀行打交道的客戶不適用，缺少風險記錄，也就無法判斷風險。此外，即使銀行得出了客戶符合相關要求的判斷，20%的首付比例和30%的首付比例的風險又不一樣。「在目前市場低迷的情況下，要求30%首付意味著流失客戶。因此，目前銀行處於兩難的境地。」
此外，銀行的擔心還源自相互觀望和博弈。部分觀察人士稱，各銀行都擔心自己推出的房貸細則定價太低，因此，誰越遲出台就越有利，原因是在別人基礎上略為降低最主動。駱海濤
-市民呼聲
「改善型普通自住房」應先界定樓市新政亟需政府「猛推一把」
昨日，農行房貸細則出台。細則一出，雖然沒有提及最為關鍵的「改善型普通自住房」，但還是引起深圳地產業界和市民的普遍關注。下午，農行撤下公告，大家大失所望。
農行細則條款仍太謹慎?
對於這份細則，市民也態度各異，名為「樂天」的網友看到細則後表示，「表明了對老客戶的態度，這是最大的亮點」。農行重點明確了對存量個人住房貸款的利率調整政策，即對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上，原則上自動調整利率，自2009年1月1日起即統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。「bily-李斌」亦認為，農行做法的好處在於進行了客戶細分，並且根據個人的具體情況來確定。但也有網友「錢保來」說，他買房子貸不了30萬元，這個「細分」不太合理，過於看高了人們的購買力。部分網友均發言表示，農行的條款謹慎，是因為「怕次貸」，太不痛不癢了，只是支持原來買不起或不想買的人買房。
中國指數研究院深圳分院房產分析師楊奕表示，農行細則整體上體現了央行房貸新政的主導精神，對於自住的首次購房活動給予了最高額度的信貸支付和利率優惠，同時對於非自住的及非首次購房的貸款活動也有一定的優惠，但優惠力度不夠，也說明了銀行對於房地產市場中投機購房活動的防範。
「這是一個中性的細則，既落實了政府的政策，又考慮到了自身的風險!」深圳社科院城市運營中心主任高海燕認為，農行發佈的房貸細則比較謹慎，對不同情況下首付的比例區分比較謹慎的，農行未對「改善型普通自住房」等概念進行界定可以理解，這些概念還是應由建設部或地方政府做出明確界定。
關鍵時候政府要先出手?
深圳某銀行業內人士告訴記者，政府把貸款利率下浮的幅度擴大，本次房貸政策一定程度上是利率市場化的局部提前實施，有利於市場化定價機制更充分地發揮作用，但是「孩子老被人管著、放開了會怎麼樣」，這是「家長」和「孩子」都很擔心的問題。
寶安一在售樓盤的開發商表示，利率下調到0.7倍對於購房者是非常有吸引力的，至少想買房的人不會再為銀行的事而困擾，這對樓市有較大的促進作用，但暫時不可能拉升房價。此外，這一政策還能吸引一部分抄底心態的投資客。但是，該開發商表示，在農行細則裡，其實如何甑別改善型普通自住房這一點很關鍵，細則卻沒有公佈，很遺憾。首付下調，其實在樓市作用不大，很多客戶能夠支付首期，關鍵是利率影響二次以上購房的客戶。
一位市民表示，銀行現在對待新政十分謹慎，還是相互觀望，等待政府的態度。這個時候政府應該先做好概念界定等工作，「猛推一把」，讓銀行「膽壯起來」，同開發商、購房者一起將樓市托起來。(盧先兵 馬芳)