軟銀凱雷投資順馳不動產虧空4500萬美元

2008/11/11

http://www.sina.com.cn 2008年11月11日 07:14 中國證券網-上海證券報

順馳不動產如今在全國開始大刀闊斧地收縮戰線。

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  本報記者 唐文祺 張良

  全線撤離石家莊市,廣州海珠區所有分店關閉,退出北京中介資金監管體系……在3年前由軟銀和凱雷聯合注資時,順馳(中國)不動產宣稱計劃在2007年赴納斯達克上市的「豪言壯語」猶在耳邊,如今卻開始大刀闊斧地收縮戰線。事實上,早在樓市普遍「虛火上升」的2007年,順馳不動產就已經開始了在局部市場的深度調整。而目前房地產市場的不振,更是給順馳不動產的經營現狀「雪上加霜」。

  高調宣佈上市計劃

  「那筆4500萬美元的風險投資資金,早就已經花光了。」一位知情人士告訴記者。2005年8月26日,順馳不動產獲得了軟銀和凱雷兩大外資巨鱷的注資。按照協議,軟銀和凱雷分別持有順馳不動產15%及7.5%的股權。順馳不動產同時還對外公佈了將於2007年到納斯達克上市的計劃。「孫宏斌那時可謂志得意滿,除了二手房這一塊之外,還曾經計劃開發許多衍生產品,如房地產價格評估、裝修配套等。」該知情人士說。

  在當時的市況下,投資者們對於介入順馳不動產可謂信心滿滿。軟銀亞洲投資基金首席合夥人閻炎在早先的採訪中曾表示,對於投資者來說,中國的房地產發展特別是房地產中介市場的發展尤其被看好。加之按照孫宏斌描述的「藍圖」,順馳不動產是將傳統的中國房產營銷手段和現代IT互聯網相結合。這兩大外在包裝,恰恰被當時的美國資本市場極其看好。正因為此,投資者們對於這一項目頗具信心。

  二手房只是融資工具

  但事情的發展並不如此簡單。

  「在孫宏斌的整體謀略之中,二手房系統原本就是作為其開發系統的資金來源和融資工具。」一位房地產開發商直言不諱。據悉,按照順馳的發展途徑,通常是二手房先行進入某個城市駐紮。由於早期對於中介行業的資金監管安全問題並不重視,客戶將房款交予中介之後,會在企業發生一段停滯時期。而順馳便是利用這段停滯期籠聚了大量的資金,以支持緊隨其後進入當地市場的新房開發。

  此外,利用「吞吐」手法賺取差價,也是順馳擅長採用的方式。「2005年時順馳的這種操作手法已經相當嫻熟了,用現金將某片區域的房子成批購置下來,隨後轉手倒賣給買家。」一家大型全國連鎖中介企業負責人告訴記者。

  不過,隨著行業規範和宏觀政策的不斷調整,順馳以往戰無不勝的兩大「撒手鑭」一一被克制住,原本就屬於「另闢蹊徑」、專業性不夠的二手房部分,其競爭能力的薄弱迅速顯露出來。與此同時,新房開發市場的制約性也在加強,孫宏斌以往操作的「資金大挪移」手法,已經完全不能夠支持其名下巨量的土地開發。

  「風險投資的4500萬美元,早就被從二手房挪到了開發系統。當初是想先救『母親』再救『兒子』,結果,『母親』未能保住,『兒子』根本沒能沾到光。」知情人士告訴記者。2006年9月,孫宏斌將負責房地產開發企業的控股權,出讓給了香港路勁基建。

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風投苦尋接手對像http://www.sina.com.cn 2008年11月11日 07:14 中國證券網-上海證券報

順馳不動產如今在全國開始大刀闊斧地收縮戰線。

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  盲目擴張敗像初現

  順馳不動產雖然引入了投資者並獲取了資金注入,其門店總數從900多家一舉躍升至1200家,涉及約40個城市。但是,隨著房地產市場宏觀調控的持續進行,在表面的輝煌業績之下,卻掩蓋著呼之欲出的頹勢。「順馳在上海的門店所剩不多,都完全由老員工自己承包的,直營形式早就消失了。」上海一家中介企業負責人告訴記者。

  2007年,各地樓市普遍「虛火上升」,但順馳不動產在上海的調整卻已經展開。按照部署,該企業在上海實行變身,經營方式由直營轉變為承包,即順馳不動產向承包者提供成熟店面和網絡支撐,但承包者需要繳納2萬元的保證金,並承擔房租和經營費用,同時每個月向順馳交納一定的管理費。上海順馳不動產有相關人士承認,將直營門店的經營權面向社會承包,確實是由於經營情況不太良好。

  「一般來說,風險投資者比較喜歡有統一管理性的企業,這樣比較好控制。從直營反而轉向承包,說明已經有問題產生了。」一位外資投資負責人表示。與此相印證的是,凱雷投資集團董事總經理、凱雷亞洲增長基金主管祖文萃在接受媒體採訪時公開表示,對順馳地產的投資並沒有預期那麼理想。他指出,順馳管理團隊的管理能力並沒有之前預料得那麼強,而管理太分散、分店擴張步伐太快,都是影響預期的因素。事實上,順馳不動產隨後發生的收縮及調整,皆是由於凱雷的建議。

  風投苦尋接手對像

  2008年,銀根緊縮、信貸趨嚴等一系列金融政策,猶如往房地產市場的「火頭」上潑了一盆冷水。而在這種情況之下,順馳不動產的生存狀況更是令人擔憂。據北京房地產中介行業協會的存量房網上簽約成交數據,10月份北京順馳不動產的簽約套數僅為11套,退房套數則為6套。

  而在此之前,已有媒體報道,順馳不動產近期關閉了廣州海珠區的所有分店,石家莊市的所有門店也幾乎在一夜之間全線關閉。近期,北京順馳不動產還向北京市房地產中介行業協會提出「停止從事北京存量房交易結算資金劃轉業務的書面申請,並提交了結算資金已清算完畢的證明材料」。這一舉動再度加劇了外界對於順馳不動產資金現狀的疑慮。

  「去年凱雷曾經尋找過願意接手的中介企業,提出的條件是,只要有企業願意接手,軟銀和凱雷的投資合作體將向新東家重新注入一筆資金。」一位不願意透露姓名的中介企業負責人告訴記者,「在當時的情況下,這種條件其實頗為誘人。但考慮下來,光是整理消化其內部問題就已經耗費巨大,所以並未同意接手。現在看起來,更是慶幸當初的決定了。」

  當初的心頭好早已演化成了「燙手山芋」,對於風險投資者們來說,能夠順利退出,才是最終的成功。隨著順馳不動產的進一步萎縮,風投們將如何應對尚無法得知。軟銀亞洲投資基金首席合夥人閻炎日前在接受記者採訪時表示,每一家風投機構都有成功的項目和失敗的項目,而且各家對投資項目的策略和態度也各不相同,按照公司以往慣例,軟銀賽富從來不對所投資的公司作任何評論。這一席話,也許早已顯露出了無奈。

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