土地面積限制 最大罩門

2007/06/14

彭漣漪/特稿

農村改建方案中的田園社區開發,引發市場對房地產未來的美好想像,但這個方案有個最大的罩門:土地面積限制。

目前政府規畫,面積要超過二十五公頃才能申請做田園社區,但以目前建蔽率不超過三成、容積率不超過六成的規定,建商可銷售的房屋面積是有限的,如以二十五公頃計算,建商最後取得可使用的土地每坪為五萬計算,單單土地成本至少是二十二億元,開發風險又是建商自己承擔。相對地,政府不必出錢,也不必承擔任何風險,但可以平白取得土地開發權利金的四成,撥充農村改建基金。建商推案須自行承擔風險,但要等個五年、十年才能銷售完畢,甚至可能一戶也賣不出去,而政府卻毫無風險等著拿錢。

農村改建條例草案將送立法院審查,二十五公頃的進入障礙頗高,立法委員如果針對「二十五公頃」大做文章,甚至提議降低面積限制,萬一以後放寬為十公頃就可以蓋田園社區,甚至五公頃、一公頃都可以蓋田園社區,到時候對台灣的地貌會產生多大的影響?熟悉此案人士指出,以後如放寬至一公頃就可蓋田園社區,結果會是,全台很可能到處都是田園社區。目前規畫中的田園社區是為台灣中上階層設計的方案,那會不會發生在一堆中下階層所住的難看房舍間,出現零星的美麗田園社區,讓貧富差距的感受更加強烈?

如農委會陸續釋出大面積農地,這勢必大量供應新的土地供做建築,使整體價格下跌,而擁有房地產的人是最大受害者,政府如何對這些人交代?在一片美好聲音,其實有許多陷阱,值得思考。

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