大批中國海外炒房團為什麼敗北于德國樓市?

2010-09-23 | 作者: | 來源: 呼倫貝爾日報 | 【大 中 小】【列印】【關閉】

  從2004年開始,中國大批“海外炒房團”涌入德國,每年拋下數百億歐元意圖“炒熱”德國樓市。從2009年6月起,中國“海外炒房團”大規模連續拋售買進不久的德國房地產,投資者倉促退出的原因,主要是收益比預期低得多。

  為甚麼中國“炒房團”在德國會遭遇滑鐵盧?是因為撞在了德國政府為狙擊炒房的“三大殺手锏”的槍口上了。德國政府制定的“三大殺手锏”,一是為不同地段、不同類型的住房制訂了有法律效力的“基準價格”;二是對抬高房價者的刑罰威懾。第三是重稅限制。而追究背後的原因是,德國人從來不把房子看成 “投資品”。

  這幾年,在“房價只漲不跌”的神話下,中國出現了“千辛萬苦從事實業還不如炒一間房子”的社會現象,“全民炒房”更成為中國這個畸形樓市的真實寫照。據《南都週刊》報導,溫州的炒房團多是“公務員團”。《網易》上的一篇文章說,由於政府與開發商壟斷造成的“供不應求”,導致商品房奇貨可居,並且引發“全民炒房”的熱潮。因此有網民說,“全民炒房”其實就是政府鼓勵的。

  《澳洲日報》報導,中國投資者對澳洲居民住宅房的青睞,刺激和抬高了澳洲房價。出現在拍賣會上的中國人,有許多是年僅十幾二十歲的留學生。這些“富二代”出手之闊綽,令本地人目瞪口呆。

  房地產本來是經濟問題,但在中國它卻是一個實在的政治問題。近十幾年來,中國的房價只升不降,已嚴重背離市場規律,而支撐中國房地產持續火爆的根基,除了有所謂的供需關係,更與地方病態的增長模式密不可分:房地產業已經成為拉動地方GDP與官員邀取政績的強力砝碼。近年來房地產領域大案不斷,已經成為腐敗高發地,官員與房地產商權錢合謀,大肆犧牲百姓利益,以滿足官員和開發商的分肥與拓展尋租空間;而一路躥升的房價,在讓大部民眾日益絕望的同時,富人們則大量投資房地產。中國房地產問題已遠超市場經濟的範疇,成為了當今社會的一塊積聚民怨和消解政府公信力的是非之地。

  中國知名經濟學家郎鹹平評價金融海嘯過後帶給世界的影響,他說:“美國輕傷,歐洲重傷,中國嚴重內傷。”郎鹹平認為,國內經濟的兩大“內傷”是投資經營環境惡化、產能過剩;這兩大頑疾沒有解決,所以國家政策一再出拳,卻控制不了高房價。

  巨量空置率反射出的是樓市投機之盛,以及房地產泡沫之大。樓市成了投機樂園,泡沫越吹越大,討論這個問題的危害已經沒有意義。最值得追問的是:這個問題是誰之過。

  住宅空置率過高,首先是貧富差距嚴重的表現,有住房需求的人沒錢買;已經滿足了居住需求的人卻擁有多套房。2010年7月5日的央廣新聞縱橫報道說,溫州一些炒房大佬,自己已經不知道有多少套房子了。除了炒房客,官員財產不申報、不公示的情況下,一些官員每人有多少套房子,沒人知道,但這並不妨礙我們基於常識與經驗的合理想像。如果社會財富是兩極形態的,如果少部分人佔有著更多的社會財富,那麼更多的人沒有房產而少數人卻有數不清的房子在空著,就是一種必然的現象。

  如果某種商品的增值潛力巨大,則必然成為投機的目標。而如果制度是鼓勵投機的,或對投機行為調節乏力,那麼投機必然旺盛。中國的商品房正是具備投機性的商品;中國的樓市就是這樣一種適合投機的市場。所以才造成了天量的房屋空置率,炒出了如此巨大的泡沫。

  巨量房屋空置率是誰之過?有貧富差距懸殊之過;也有縱容投機的監管環境,以及政策限制投機不力。前一個問題,是積弊已久的結果;後一個問題,主要是把房地產作為“支柱”且“不可動搖”的政策導向下帶來的一系列弊端之一。

  對樓市進行調控,是不希望房價漲得過快,但如果現行發展模式與既有制度構造不能或不願突破,那麼調控必然面臨“兩難”,而且終將難以走出治標不治本與反彈的惡性迴圈。

  2009年國內房地產市場在優惠信貸政策推動下,房地產價格快速飆升;由於房價快速飆升,從而使得以消費需求的購買者全部擠出,房地產泡沫越大,房地產市場也就成了以投資者為導向的市場,國十條的房地產宏觀調控政策就是要全面遏制這種過度房地產炒作與投機。但國內房地產投資性已經推到極致,完全顛覆了中國傳統的核心價格。如住房的投資價值代替了居住功能,住房是投資的工具,購買了住房一定會賺錢;住房是投資工具,因此誰擁有住房就擁有財富,這不僅讓整個國人對住房趨之若鶩,而且也讓官場把住房當作權力象徵及更便利的尋租工具;由於住房是投資工具,成了這次國十條房地產宏觀調控的最大障礙。

  總之,當前國內房地產投機炒作已經推到極致,從而使得在不少國人心目中形成一個特有概念即凡是投資性購買住房就是賺錢。即使投資性購買住房就是賺錢,那麼房價只能上漲而不能夠下跌。而且這種房價上漲越快越好,其住房投機炒作者錢就會來得越快越多。在這種觀念引導下,房地產價格快速飆升及房地產泡沫吹大成為必然,中國金融及經濟面臨潛在風險也增大。而這個完全與中國經濟持續穩定發展及住房的基本功能相悖的住房投機炒作的市場,其給社會經濟帶來的負面影響肯定是無可復加的。

  從2005年開始,房地產綁架中國經濟的說法就流傳甚廣,政府和公眾似乎都認為中國經濟增長嚴重依賴房地產,房地產的興衰決定著中國經濟的興衰,這種說法直接導致了房地產調控的投鼠忌器。目前看來,因為忌憚影響經濟增速,這輪房地產調控又有虎頭蛇尾之虞。

  從簡單的經濟常識來看,儘管房地產和中國經濟之間肯定是相互影響的,但房地產更多地要依賴中國經濟的增長,而不是相反;房地產不可能一枝獨秀地支撐經濟增長,它更多的是經濟高增長或預期之下的附屬品。過去30年,作為一個出口導向型的經濟體,中國經濟增長嚴重依賴的是出口(此外還有政府主導的基礎設施投資),可以說中國經濟是被出口綁架了。未來中國經濟高速增長能否持續要看出口,如果金融危機過後出口擴張難以持續下去,中國經濟就要在增長驅動力向內需轉型的過程中經歷中低速增長,再加上人口老齡化的威脅,即使存在剛性需求,房地產市場也難以大有作為。

  經濟增長最終還是要依靠消費需求,在外部需求下滑導致的經濟下行週期,無論是房地產投資還是其它民間投資都是扶不起來的阿鬥,這也是凱恩斯主張在經濟危機期間政府通過財政支出增加有效需求的原因所在。中國經濟的問題在於太依賴外部需求了,而不是國內的消費需求,所以導致金融危機期間難以獨善其身,不得不採用大幅增加政府支出和通過銀行信貸搞基礎設施的短期措施,這一做法帶來嚴重的財政壓力,同時面臨地方政府債務激增和銀行壞賬激增。

  金融危機前5年,中國經濟年均高速增長超過10%,主要得益於三大力量:人口紅利、樓市紅利和出口紅利。現在這三大動力正在衰減或者喪失,使得中國經濟面臨30年未見之大變局。下一輪經濟增長的出路在於依靠城市化,但城市化的內涵已經不能依靠房地產來拉動GDP,而是真正讓農民進城。必須將房地產的調控視為中國經濟轉型的開始。

  從近幾個月的數據看,中國經濟已有下滑的趨勢。例如,6月份PMI中購進價格指數為51.3%,比5月回落7.6個百分點,此指數最近兩月連續大幅回落,顯示出經濟下滑壓力明顯。出口增長很難維持1-5月份的強勁態勢。名義和實際出口季度環比增速已經由2009年底的水準明顯下降。從中長期來看,過去使中國經濟發展的三碗便宜飯已經不在。首先是金融危機後,西方市場蕭條從而導致中國出口狂跌,今後一段時間即便恢復性反彈,也很難像過去那樣高速增長;其次是人口紅利步入尾聲,中國已進入初步老齡化的時期,勞動力的國際競爭力正在成為過去;第三,過去這些年房地產行業猶如鴉片,中國房地產的泡沫成為經濟的強力驅動,令中國經濟瘋狂,然而今天一線城市樓市交易量雪崩式地下降,中國政府正被迫走上“戒毒”的道路。

  為了使經濟增長具有可持續性,《國務院關於加快培育戰略性新興產業的決定》和《戰略性新興產業發展十二五規劃》,被視為繼4萬億投資和十大產業振興規劃之後,又一輪刺激經濟的方案。但以產業發展乃至以產業升級拉動經濟,都將面臨產能過剩的難題。中國已經產能過剩了,如果再繼續製造產能過剩,將來非陷入一場大危機不可。

  未來數年內中國經濟實現持續增長的唯一的出路,是城市化及城市化基礎上的內需增長。中國農民窮也與城市化滯後有關,兩億農民進了城,但土地還荒著,不種也不流轉。農民靠少量的土地如何致富?真正的城市化則可釋放土地,進而引入工業化生產方式進入農業,釋放更多農民進城,穩定中國經濟的持續增長。

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