社會住宅 非高房價解藥

2010/10/19

2010-10-19 中國時報 【張金鶚、江穎慧】

隨著五都選舉議題更趨白熱化,高房價問題持續受到關注,社會住宅推動聯盟在「世界人居日」當天,呼籲政府應加速推動社會住宅達總量五%,馬總統與吳院長隨後均表示會積極推動。政府正視弱勢族群的居住問題,開始推動社會住宅,的確值得肯定;然而有關推動政策方向,出現「小帝寶」和「提供機場捷運A7站區平價住宅的五%做為社會住宅」等後續討論,實讓人擔心政府藉此忽視高房價問題,且誤以為社會住宅的興建是解決高房價問題的解藥。

依據營建署最近公布住宅需求動向調查,發現高達六至七成民眾認為房價不合理,此乃當前住宅問題核心和民怨之首,降低房價才是根本之道。

首先必須釐清的是,住宅不應是投資工具,更是人民消費居住、安身立命之處,認同「住宅是基本人權之一」才有提供「社會住宅」的必要。長久以來,台灣的住宅政策就是鼓勵「住者有其屋」,採取優惠房貸及國宅政策讓民眾易於達到購屋門檻,強調自有房屋而忽略出租市場之不當。如此,因缺乏適當且管理良好的出租住宅,而使人民被迫購屋,陷入屋奴的困境。此外,住宅市場過度朝「商品化」發展,忽略住宅不該只是單純的交易商品,也更是一種權利(居住權),而住宅的主體是使用者(家戶),而不是興建者(建商)。

社會住宅要解決的是進不了購屋門檻的弱勢族群居住問題,所以是採用只租不買的方式;而有關社會住宅的規劃,也不應只集中在高房價的台北縣市地區,即使是房價相對合理的地區,一樣有需要幫助的弱勢團體居住權要解決。現階段出現高房價問題的結果,其原因並不是缺乏社會住宅的提供,而是住宅被「過度投資與過度消費」所造成的困境。我們不應漠視因高房價買不起(或換不起)房屋,以致於政府被迫僅以少量社會住宅來因應。政府若企圖以承諾推動社會住宅來解決高房價問題,短暫平息部分民怨,不禁讓人懷疑這又是為了選舉模糊焦點的短視政策。

如果政府認同社福團體的呼籲,承認社會住宅的比例過少,為何僅提出A7站區五%社會住宅,此比例顯然過低,為何不全部作為社會出租住宅。而過去出租國宅管理不佳的經驗,造成貧民窟與標籤化的問題,未來在社會住宅是否會重蹈覆轍,亦是令人擔憂的問題。目前台灣的住宅真的是供給不夠(蓋不夠)的問題嗎?

台灣住宅的真實現象應是空屋率過高造成資源浪費,如果能藉由政府獎勵民間或非營利組織(類似崔媽媽基金會),以提供良好出租服務與管理的方式,減少房東不願出租的困境,或以租金補貼或租稅減免等,讓這些空屋釋出轉為出租國宅或社會住宅使用,亦是解決社會住宅問題的另一管道。

二○一○年諾貝爾經濟學獎得主,其理論解釋「為何存在很多職位空缺時,仍有眾多人失業?」,以摩擦理論說明勞工市場的現象,也同時可適用在台灣的住宅市場。台灣目前即存在空餘屋過多,但仍有很多人買不到房子的問題。為何會造成如此現象?現階段高房價不只造成弱勢與青年族群住的問題,對中產階級而言,房價也是高不可攀。

冀望政府能正視目前高房價與高空屋率的問題,在提高社會住宅比率的同時,也關心已達到購屋門檻而想要購屋或換屋的民眾,如何購買到合理房價的問題?持續朝健全住宅整體市場方向前進,公開住宅交易與價格資訊,以減少搜尋成本所帶來的摩擦;勿企圖以社會住宅做為解決高房價問題的解藥,並同時希望政府重視出租住宅的提供與管理。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授,江穎慧為政治大學地政系助理教授)

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