建商著急賺暴利,​北市府當打手?

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2011/08/30

 

本日召開的永春案拆遷協調會,名義上雖是協調,但卻根本沒有協調的功能,所有的拆遷協調會都只有一個結果,那就是「強制拆除」。因為現行的都更條例中,根本沒有任一條法律讓人民得以拒絕參與或退出都更,免於強制拆除的命運而協調會的召開只是讓建商可以拿來辯護說自己有誠意協商、政府用來託辭說該跑的程序已跑、一切程序合法的擋箭牌。但事實上,這根本是個幌子,人民無法期待協調會上的陳情能得到回應,政府除了提供「溝通平台」,對於不法建商也毫無撤銷、制裁權力;也並無法源可以要求建商停止拆遷,所以,即使從頭到尾都不同意,民眾沒有辦法脫身,只能任由建商宰割。永春社區居民因此對於今日舉行的代拆協調會,集體說「不」,抗議協調有名無實、無法期待政府主持居住正義,最終仍只能導向用強拆掩蓋一切爭議。

戳破公共利益的假面:執意強拆背後的龐大利益

聯盟理事長彭龍三指出:「永春社區一案之中,營建署以一條行政指導,交代台北市政府不需按照權利變換實施辦法第八條原先的之評價基準日之認定辦理。但,這個看似小差錯、錯誤計算更新後房地產價值之認定,與真實銷售價格差距相當大,建商因此能獲取暴利。」

依法,建商的成本和利潤會提列在權利變換計畫當中,也就是「共同負擔」,但是通常建商不會真的拿錢,而會將共同負擔換算成更新後的房屋坪數。這麼一來,建商可以拿走的坪數就是「共同負擔除以更新後房屋坪數價格」。而建商通常會高估共同負擔,再低估更新後房屋坪數價值,以便於拿走很多的房屋坪數販售。又由於把關估價的「權利變換實施辦法」對於更新後的房屋並沒有設定估價標準,因此可以讓建商從中動手腳。在這樣的操作手法之後,建商可以得到比他依法應得的共同負擔還要高上好幾倍的利潤。經都更受害者聯盟試算永春社區、士林文林苑、元大栢悅及文山區萬隆段等案件後,得出以下數據: 

 

案例

建商分得 /更新後可售坪數(坪)

建商分得/ 更新後停車位(個)

都更案初估利潤*

共同負擔

可超賣淨利潤

永春社區A

5401.8 /9798.5

245 / 345

61.37億元

23.21億元

38.16億元

士林文林苑

2363.6 /4113.0

38 / 83

17.49億元

8.63億元

8.86億元

元大栢悅

1646.2 /3837.6

38 /93

24.18億元

12.83億元

11.35億元

文山區萬隆段一小段

2440.4/ 6746.1

131/ 144

17.26億元

9.92億元

7.34億元

* 各案市值之估算標準:

永春更新案:以現今的每坪100萬、車位300萬的價格粗估。

士林文林苑更新案:以現今每坪70萬、車位250萬價格粗估。

元大栢悅更新案:以現今每坪預售屋每坪140萬、車位300萬粗估。

文山區萬隆段一小段更新案:以現今每坪60萬粗估、車位200萬粗估。

都市更新條例第一條明白指出:「為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,特制定本條例」。但走過一遭都市更新的社區民眾都清楚:多數的房屋不是因為老舊、危樓等因素被都市更新,而是因為位處熱門高房價地段的樓房,才被都市更新。而都名為都市更新,辦法案子時卻都不是整建或維修,而是將房屋通通拆掉蓋高樓。我們不經納悶想問:強拆私人的房子蓋高樓販售,算哪門子的公共利益?

台北市政府為主管機關依都市更新條例,有立即停止爭議案件的行政裁量權力,請別讓現狀繼續惡化下去。今日黑道與民意代表爭相介入許多都更,民眾遍地叫苦,均是暴利都更政策所促成的結果。原本應立基於都市整體性發展,進行環境改善、提昇人民住宅品質與安全的都市更新,由於政府貪求效率、認定「發財即發展」的都更模式,而使其淪為不同實施者之間競速的圈地遊戲,並使一般老百姓成為犧牲品。我們的官員面對各社區哀鴻遍野,卻一再以「依法行政」推諉塞責。難道眼見這些惡法和不當程序侵害人民權益;財團利用別人的住宅大賺黑心錢,就是政府所為的「居住正義」嗎?

我們呼籲,政府既然已經承認都更條例的瑕疵,必須立即停止所有爭議案件的拆遷程序,並修改都更25-1條強徵條款、36條強拆條款;積極設置在都市更新中能夠保障人民財產權與自由參與都更意願的法條。請政府別再以開協調會模糊其詞,掩護都更惡法的實行,人民的權利應該得到落實,而不是被虛假的「公共利益」給矇騙剝奪。

* 關於永春社區36條代拆協調會背後,政府不願正面回答的爭議,請參見以下資料:

 

估價玩假的?! 揭穿估價師的專業魔術:更新後竟比更新前還不值錢?

以松山路350號1樓為例(估價基準日94.02)      製表整理:台灣都市更新受害者聯盟

  日期 名稱 更新前每建坪單價(元) 更新後每建坪單價(元) 估價單位 誤差
1 8401 購買價 800,000     (買屋契約)
2 9510 公開展覽 420,000 600,000 戴德梁行  
3 970909 核定 420,000 600,000 戴德梁行(總經理時任都更審議委員)  
4 980518 第18次爭議處理 480,000-

500,000

不變 台北市不動產估價師公會(戴德梁行估價師為公會常務理事) 提高14%-19%
5 980703

980831

第24次爭議處理 480,000-

500,000

不變 台北市不動產估價師公會 提高14%-19%
6 981209

990208

第31次爭議處理 521,000-

538,000

不變 台北市不動產估價師公會 提高24%-32.8%
7 990430 專案小組第二次 653,000-

685,000

不變(更新前比更新後高) 台北市不動產估價師公會 提高

55.4%-63%

8 990617 專案小組第三次 658,000-

684,000

不變(更新前比更新後高) 台北市不動產估價師公會 提高56.6%-62.8%
9 980726 第44次爭議處理 658,000-

684,000

不變(更新前比更新後高) 台北市不動產估價師公會 提高56.6%-62.8%
10 990906 第47次爭議處理 684,000 不變(更新前比更新後高) 台北市不動產估價師公會 提高62.8%

附註:不動產估價師法第四十一條  不動產估價師間,對於同一標的物在同一期日價格之估計有百分之二以上之差異時,土地所有權人或利害關係人得請求土地所在之直轄市或縣(市)不動產估價師公會協調相關之不動產估價師決定其價格;必要時,得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。  不動產估價師公會為前項之處理時,發現不動產估價師有違反本法之規定時,應即依第三十八條之規定處理。

附件一、估價玩假的_揭穿估價師的專業魔術:更新後竟比更新前還不值錢?_html_4976aed9

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