亞洲的一位專業人士說﹐亞洲逐漸轉冷的房地產市場不再像過去那麼值得買進了﹐他說﹐在西方蕭條的市場中能找到更劃算的房子。
房地產投資顧問公司IP Global駐香港首席執行長墨菲（Tim Murphy）說﹐他正在建議客戶在紐約和舊金山購房﹐儘管倫敦一些項目的租金回報率排名也不錯。
而在亞洲﹐他唯一看好的市場是馬來西亞﹐該國大城市的平均房價約為香港的十分之一﹐而馬來西亞大宗商品支持下的經濟也應該會比該地區中依賴出口的競爭對手有更好的表現。
究竟發生了什麼變化？墨菲說﹐在目前經濟疲軟的形勢下﹐亞洲的論戰來自於對通脹的擔憂﹐之前經濟乏力的時期並沒有出現過這樣的擔心。
具體來講﹐他看到了相對於1997年亞洲金融危機時的“角色轉換”﹐亞洲的許多地區給外資和投機活動設置了新的障礙﹐而西方遭受嚴重打擊的城市正在做出減稅和其他讓步﹐以吸引投資。
他說﹐目前該地區很多國家的政府﹐尤其是中國﹐都在提防太大的流動性會引起美國式的房地產泡沫﹐給經濟造成長期的破壞。
墨菲說﹐新加坡和香港是世界上非常自由的兩個經濟體﹐然而在這裡你卻需要比在倫敦繳納更多的印花稅（房地產交易稅）﹐原因就是這兩個地方的政府擔心市場持續過熱。
新加坡在去年12月開始對購買住宅的外國個人和企業徵收10%的稅﹐據說這是15年來首次針對海外投資者採取這種措施。
這些舉措同1997年亞洲金融危機時形成了巨大反差﹐當時資本外逃引發了泰國貨幣和房地產市場的崩潰﹐以及香港房價緩慢但穩步的下滑﹐最終在下降了70%後才止跌回升。
墨菲說﹐我們認為當前的形勢為亞洲人在海外購置房產提供了一個很好的機會。他還說﹐去年12月他在上海設立了一個辦公室﹐以開展幫助中國的新富在海外置業的業務。
在亞洲﹐最好還是等等吧
不過﹐他對以中國為目標的房地產市場並不樂觀﹐他認為香港和新加坡的房地產已經調整了六個月﹐並且調整還可能再持續6到12個月。
墨菲說﹐考慮到每個家庭支付的按揭佔其收入的比重﹐這兩個城市的房地產市場都很不穩定。
他說﹐同時﹐中國主要城市的房價在未來兩年仍有可能下降﹐截至今年1月﹐房價已經連跌了五個月。他建議投資者避開中國市場。
墨菲說﹐中國內地提供的法律保護和其他保障不足以使之成為一個理想投資地點。他建議投資者遠離棘手且難以瞭解的市場。
他還說﹐中國過於依賴建築業作為增長引擎﹐這意味著中國經濟十分脆弱。一些人估計建築業在中國經濟中佔比達40%。
墨菲的理由還包括內地一些新建築的結構質量問題﹐包括整幢樓房倒塌的例子──這暴露出近幾年冒出來一些建築公司缺乏經驗。
墨菲說﹐從糖果生產商、汽車生產商到做煙花的商人﹐所有人突然一下子都想開發房地產了。他認為中國住宅建築行業那一連串令人眼花繚亂的公司名稱是這個行業不成熟的標志。
他說﹐新建成未售存量房的降價還不足以清空存量。
他說﹐降價遲緩或許是因為地方政府和房地產開發商在獲取新的融資﹐孤注一擲地寄希望於情況發生變化。
墨菲說﹐他們將不得不降價出售以吸引買家。一旦你開始承認房子價格太高、開發商可能存在資金問題﹐那會是個令人緊張的信息。
房地產經紀商搜房控股有限公司（SouFun Holdings）對中國100個主要城市的房地產開發商和房地產中介所做的調查顯示﹐1月份住宅均價連續第五個月環比下滑。
上週發佈的這些數據顯示﹐1月全國100個城市平均住宅價格環比下降0.18%﹐去年12月環比降0.26%。
不過從長遠看﹐投資中國內地仍有很好的理由：墨菲說﹐中國大片地區的生活質量仍處於“前工業化”狀態﹐比狄更斯時代的倫敦好不了多少。他還說﹐人口向城市遷移以追求更好的生活﹐最終將支撐起城市房地產市場﹐而且這一趨勢會持續很多年。
墨菲說﹐他最近曾與一些投資老手探討﹐他們甚至認為亞洲比西方更值得押注﹐所以正在觀望並等待機會浮現。
另一個有利信號是香港的地產開發商仍在進行項目開發和投資。這個群體過去在中國內地的投資成績是有口皆碑的。
這些開發商及其韓國、新加坡同行或許會從一波可能到來的整合大潮中獲益﹐而中國內地規模較大、較為成功的地產開發商應該也會做得很好。
墨菲說﹐政府可能需要放手讓這樣的整合發生。
從看漲到看空
上述看空論調標志著墨菲改變了想法。據說﹐早先他曾將亞洲視為投資者的樂園。2003年非典爆發期間﹐他在香港炒樓大賺了一筆﹐後來在新加坡和馬來西亞經濟加速時也曾如法炮製。
在美國次貸危機和樓市崩潰後的全球市場暴跌期間﹐墨菲不顧末日預言家們的說法﹐仍強調新加坡和香港的房地產市場值得買進。
墨菲經常上彭博電視(Bloomberg Television)和CNBC發表評論﹐另外還在2010年出版的理財自助圖書《化危機為利潤》（Turning Crisis into Profit）中詳細闡述了他的觀點。書中有專門的章節寫到越南、馬來西亞和日本﹐還談到了印度和中國存在的機會。
墨菲說﹐事後來看﹐他對於諸多房地產市場的看法都沒有大謬﹐因為城市化、高儲蓄率和其他造富力量刺激了該地區城市的興旺繁榮。
他說﹐越南是個例外﹐因為該國貨幣一再貶值﹐打擊了投資者的買房興趣。
Chris Oliver
本文譯自MarketWatch