正義 都市更新核心課題──回應華昌宜教授〈產權 文林苑核心課題〉一文

公共利益性至少有四個條件：1)受益者為非特定人群；2)受益者無享用門檻；3)受益性質無排他性；4)不為受益者提供交換價值....在士林王家的案例、上面的條件無一適用 -- 華教授的所謂「公共利益性」是什麼東西！？至於市府那個為「市府公共性」背書的新設「顧問委員會」成員中、一個自己是都更受益人、另一個是都更制定人的前副市長，利益衝突明顯 --問題更大、後禍無窮！

大家先把華老師到底說什麼搞清楚，才有真正討論的可能性。
對我來說，華老師的重點如下：

1. 土地私有權要保障到什麼程度，是一個應該被清楚界定的問題。
2. 什麼是社會的公共利益，必須被談清楚。
3. 在公共利益的前提下，私有土地的徵收有時候是必要的，私有權並非神聖不可侵犯的。（否則財團也可以據此抗拒為了公共利益的徵收行動）
4. 老華不去聲援學生，是因為抗議者現有的主張幾乎把焦點放在維護王家的私有權。

再來是華老師沒仔細說明，但可以討論的是：

台北的都更制度，維護的是誰的公共利益？ 王家的個案，是市府、建商、參與更新戶錯把現在的都更視為公共利益，以此來“徵收”王家。

我支持反都更的運動，但是運動論述主軸不該是維護私人產權，而是反對國家藉公共利益之名，將產權從一方私人（王家）強行轉移至另一方的私人（建商）。

文林苑事件發生的關鍵點在於對「 多數決 」的解釋，建商與市政府都沒有遵守民主法則裡的多數是指一個整体裡的多數而言，它不能強加在這個整體以外的個體上，假如王家是和其他36户一起的共同產權户那就屬於這個整體可以適用多數決，或者他是獨立產權但位於中心位置，沒有他的參與整個都更無法進行，從公義的角度也可以把他納入整體中也適用多數決 （但由於他是獨立產權所以補償必須依當時的市值，請有公信力的第三方來評量。) 事實上王家兩者都不是，那又怎麼能引用多數決？又怎能說王家是釘子户？所以這不能稱為 「 依法行政 」 只能稱為 「 玩法行政 」。所以行政院江副院長說得對，都更條例不是惡法，不要把它污名化。它只是不够周延被不公義的人任意曲解。現在市政府一直指責法條不合理，又大張旗鼓成立小組來檢討法律 ( 這應該是內政部該做的事，市政府是越俎代庖管過界了。)，目的可能是要轉移焦點以卸責。昨天看到聯合報有一篇石滋宜先生的投書，標題是：「嚴懲上位者 台灣才能重生 」，內容雖與本案無關但其精神實可套用在本案上，講嚴懲是有點過份，因為實情是沒有違法只是玩法而已，所以改用 「嚴格要求上位者」比較恰當。所以本案應該向監察院陳情請求調查，也可以請人權團體 ( 如國際特赦組織 )協助爭取憲法保障的基本人權。

都市更新沒有公益??開放出來的退縮人行步道誰享受,地籍清理維護其他所有權人的權益,為都市紊亂的地籍建立可行的清理模式,不算公益...那沒有建築線,沒有歷史意義的房屋保存更不能算是公益了.

是否公益,
最重要的是和相對應的代價互相權衡,
否則幾乎任何事情都可牽涉出公益性,
例如殺人可減少碳排量, 放火可促進消費, 帶動經濟,
但顯然我們不會因此就把上述兩者合法化...
所以如何證明該案公益性有大到足以犧牲私有財產權?
如何證明沒有其他方式能達到同樣的效果?

文林苑與私有財產制
• 本案更新後價值19億35,322,222元
• 本案更新後面積4113.03坪，車位93部
• 地主實際分配權利價值8億73 ,997,570元
• 地主實際分配坪數1749.45坪、車位45個
• 樂揚分走2363.58坪、車位38個→現在價值一坪65萬，車位250萬=16億3132.7萬
• 樂揚審定成本8億63,294,685元加管理費2億0,372,093元，共計10億67014778元
• 可超賣差價獲利5億64,312,222，可超賣差價增值幅度52.88%
樂揚建設申請公權力介入代拆，為其可賺得超賣價差5億，這五億元尚未包括審定成本中浮報的金額，實際上的獲利粗估恐約有10億之譜。
資料來源：台北市政府府都新字第09830575300號核定版權利變換計劃書

台灣在日本時代，當時的維新政府，明治憲法頒布還沒有很久，這個新誕生的現代化國民國家，做了一項重大的革新，就是導入了地政制度，並且引入了台灣，承認了人民對於土地和建物的私有財產權，人民只要繳交土地稅和房屋稅，就可以自由地交易土地和建物。以換取國民聯合對國家的效忠。
同樣的國民黨以軍公教的鐵飯碗，換得了特定族群對其政權的效忠，但這不是一個現代化的國民國家。
1949年國民黨政府來台灣，因為可以收稅金，所以延續了日本人的地政制度，然而它並不想承認台灣人民對土地和建物的私有財產權，他在中國大陸並沒有地政制度，現在的中國也沒有。所以公務機關常常不按照地政制度規範的確認程序去保護私有財產權，法院也不曾做出保護私有財產權的解釋。但是嚴謹的地政制度，建構了私有財產權的證據軌跡。
在文林苑的案件中，你的房屋對建商來說是垃圾，他要的是土地持分，所以如果你聽話乖乖簽字，會給你一筆封口費，如果不簽，則依據都更法第36條，請市政府做垃圾清運，並把清運帳單寄給你。
以前文林苑289坪的所有土地都是屬於王家的，自清代以來6代，是王家的菜園，所以土地所有權狀對王家有很重要的意義，那是他與文林苑其他住戶，既使是祖父輩的集合住宅，他們不了解土地持分的意義，而王家不同。
聽說新北市三重一帶，有許多公寓是沒有持分的土地所有權狀的，因為大部分是中南部上來賺錢打拼，也許20、30年後，賺了錢就回中南部的老家。
王家是獨棟的透天厝，土地100%持有，若要都更翻新房子，為什麼要過戶土地給建商？
若是要合建，並不是地主出土地，而建商出錢，建商是拿你的土地去向銀行貸款來製造商品(房屋)，然後銷售出去。
王家可以自己拿土地去貸款，聘請建商蓋房子、代辦手續，把房子來賣給別人賺錢。既然土地持分者才是真正的投資者，真正的股東，建商的老闆。
土地持分意味著權利轉換時的利益分配權，然而在整個都更為名的合建案中，建商的合理酬勞應該只有建築費用和代辦費(不含跟郝龍彬餐敘和遊說立委)，所有銷售利益應該全部歸於投資者，也就是有土地持分所有的人，要記得！！在合建案中，並不是地主出土地而建商出錢，建商是拿你的土地向銀行貸款來投資房地產，而卻享有全部賣房所得，只給你封口費。
建商應該是受雇於土地持分者，只有土地持分者是真正的投資者、股東，所以不動產開發後的銷售利益，本就屬於所有股東(真正的老闆)，除非老板們願意分1%給受僱者，不然你不要幹啊。搶這份工作的還有一堆在排隊。
一、假設以下情形，如果王廣樹先生加入台灣都市更新受害者聯盟(享有否決權) ，改組為"正義開發公司"，現在擁有文林院案的關鍵土地，並且知道樂楊建設的預售契約的違約賠償為2.5億，所以王家土地的簽約金權利價值至少12億，就好比Apple擁有鴻海的核心技術和關鍵專利，所以OEM的代工報酬是Apple利潤的3%，Apple只要同意給你生存利潤即可，代工廠還有很多人在排隊。王家要求這樣的金額非常合理，因為在商言商本來就這樣，這是他們多年奮鬥堅持自己主權而爭取到應得的全部，這利潤本來屬於所有地主，其他地主因為拿了建商的麵包和礦泉水就簽字放棄了，但是王廣樹有機會把它全部贏回來，而文林苑本來就全部都是王家的菜園，受騙所失去的要在這次全部贏回來。
二、假設以下情形 王廣樹先生可以要求樂揚建設把自其他文林苑住戶個別收集到的土地持分全數過戶給王家，歸還祖先所有的土地，那麼樂洋建設將被允許在王家全部的文林苑土地上(包含那兩戶釘子)，製造商品(15層高大樓)販售牟利，樂洋建設拿走銷售利潤，然後離開王家人的土地，經過30年、50年以後，大樓傾頹，來文林苑買房子暫住的住戶，紛紛離開，王氏家族又可以在下一個世代回收他們祖先的土地。
無論是清代的龍銀，日本的「貨」幣，中華民國的紙鈔，如何的更迭，只有世代存續在上面的土地是不變的，土地的所有權人甚至可以發行自己的貨幣，例如：樂團到王家土地上開唱，開立欠條給王家，王家在拿欠條去交換勞務、商品和原物料，最後換得實質的東西。