樓市:政策不少了,就打不著「七寸」?

2007/08/29

2007年08月29日 10:32:25  來源:新華每日電訊

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僅靠加息、提高首付或徵收物業稅來降房價,能真正收效嗎?

中國人民銀行今年第四次加息悄然而至。密集加息傳遞的「緊縮」信息對房地產市場意味著什麼,尤其在房價連續居高不下的情形下?

在部分大中城市房地產價格持續快速攀升的背景下,如果聯想到此前的關於央行將提高住房貸款首付比例的傳聞,以及有關專家學者提出的盡快開徵物業稅、取消期房銷售制度、抑制住房投資需求等建議,是否意味著新一輪的房地產調控又將拉開帷幕?

兩年多來房價調控政策頻出,房價卻「越漲越快」。(圖片資料)  

  提高首付能否抑制需求?

對於由研究機構提出的「住房貸款存在一定風險,提高首付比例」的政策建議而演化為的「央行將提高房貸首付」的市場傳言,雖然央行有關人士已經作出房貸政策無變化的說明,但是,有專家指出,在央行已經進入加息通道而房價又持續飛漲的情形下,防範金融風險,調高個人房貸首付比例也並非不可能。

上海財經大學房地產經濟研究中心主任印坤華教授卻並不這麼認為。在他看來,最近一段時間,主要是美國的次級抵押貸款出了問題,有把房貸風險放大的傾向。次級抵押貸款是指由發起抵押貸款的金融機構向信用較差的客戶發放的購買房屋的抵押貸款。「而我們現在房貸不存在次級抵押的問題」,印坤華認為,「目前中國的信貸資產裡,實際上房貸是最優質的資產。而且,房貸的不良貸款率也是最低的,在1%以下」。

儘管有媒體報道在深圳有銀行已經提高了房貸首付比例,但從《瞭望》新聞週刊瞭解到的情況看,北京、上海等地並未調整。據上海媒體報道,上海銀監局相關人士指出,首付款比例應依據貸款人還貸風險確定,不宜一刀切。

其實,關於提高房貸首付的傳聞並非首次。在2006年5月,面對井噴一般的房價,市場曾經傳聞,央行將提高首付比例。而據媒體報道,央行早在2005年就已經向各商業銀行發文,要求針對第二套住房購買者提高首付比例。

在中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌看來,提高第二套房的貸款首付,抑制投資性的需求,是有必要的,而且國外也是這麼做的。但是,作為自住性的第一套房,如果提高首付,等於提高了一般消費者的購房門檻。

事實上,恰恰是這部分「一般消費者」對房貸首付、對貸款利率最為敏感,而提高首付比例並不會成為一些住房投資者的負擔。一位在某房地產公司擔任經理的朋友告訴本刊記者,「買我們房的人大部分首付都超過50%。」這位朋友所在公司開發的樓盤在北京五環外,每平方米價格過萬。

對於市場流傳的「央行將購房首付款比例從目前的最低兩成,提高到四至五成」的說法,印坤華認為並不可行。他指出,上述「2005年提高第二套住房首付比例」的政策執行並不力,其重要原因在於銀行吸收存款,目的就是要把存款貸出去賺取利潤,而房貸是優質資產。只要是規規矩矩做的房貸,就沒有那麼大風險。很多風險都是由於內外勾結騙貸引起的。關鍵是要分清投資性需求和自住性需求,否則,政策一刀切,不但執行效果會大打折扣,還會打擊普通老百姓合理的住房需求。

  稅收還是利率更有效?

從近年來調控房市的重要手段之一的利率調整來看,收效並不顯著。2004年10月和2006年4月央行先後兩次加息,2005年3月央行取消房貸優惠利率,再加上今年4次加息,5年以上房貸利率已由2004年10月前的5.04%上升到目前的7.56%,提高了50%,力度不可謂小,但是,由於每次調整的幅度不大,「溫水煮青蛙」已被證明為一個偽命題。購房者已經「麻木」了。而且,這種普遍撒網的做法,對抑制房價過快上漲缺乏針對性,收效自然甚微。

什麼才是房價高企等日趨激化的樓市問題的有針對性的舉措?目前各路專家學者的意見更多地集中在稅收政策上。中國房地產業協會副會長朱中一在博鰲房地產論壇上建議,加速推進物業稅出台,減少二手房流轉環節的營業稅;國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組建議,選擇部分問題比較突出的城市作為試點,盡快徵收物業稅,抑制商品房的投機性需求,以緩解供求緊張的矛盾,從而達到抑制高房價的目的。

從國外的經驗看,許多國家也都把打擊投資性購房作為控制房價的重要手段。購房者必須向政府交納多種與房屋有關的稅,如地皮稅、住房稅、空房稅等。

由於高稅收的存在,投機炒房者幾乎無利可圖。市場分析人士建議,要有效抑制房價,開徵空房稅(迫使現存的大量空置房進入市場,增加供給,降低房價)和累進稅(讓炒房、囤房無利可圖)。

但是,作為一個新的稅種,物業稅的推出還有很多基礎的工作要做。比如,對物業價值如何評估、稅率如何設定等。有關部門在制定相關政策的時候會非常慎重,其推出還需要一定的時間。

而且,鑒於二手房營業稅(初衷是增加投資成本,抑制投資需求)最終被轉嫁給消費者,反而助長了房價的上漲,一些專家對通過物業稅來抑制需求降低房價成功的可能性,持謹慎樂觀的態度。

  期房還是現房?

針對目前部分大中城市房價持續攀升的問題,國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組建議,應該把目前的期房銷售制度改為現房銷售制度。期房是指發展商取得商品房預售許可證後到完成商品房初始登記為止的商品房。而現房是指已經完工的房地產項目。在經過有關部門驗收後,可取得房地產權證,辦理初始登記。期房銷售制度存在諸多弊端,如誇大宣傳、渲染漲價情緒等,而且開發環節一旦出現問題,容易使購房者蒙受損失。對此,不少地產界人士認為,應該取消期房。

但是,住房生產銷售的現狀又足以令政策「投鼠忌器」:

首先,據不完全統計,目前市場上的住房銷量中有90%都是期房,現樓數量極為有限,其中一些還是項目銷售的尾房。如果期房禁止銷售,市場上的供應量將大幅度減少。鑒於目前樓價上漲過快的主要原因是供應量不足,此舉對供給不足的影響很難說是利大還是弊大。國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組認為,以供應量為借口繼續期房銷售制度是無稽之談,但上半年的統計數據顯示,商品房竣工面積為1.5億平方米,銷售面積為2.8億平方米,二者之比為0.54比1,明顯供小於求,2002年這一比例為1.2比1,2006年為0.8比1。

對於今年上半年的如此供求失調,相當的業內人士都歸因於2006年的「90平方米新政」,因為審批、觀望等原因致使供應量大大低於需求,最終導致今年上半年房價報復性反彈。

其次,如果不讓銷售期房,中小開發商資金鏈將受壓。因為近些年來絕大多數開發商的主要資金來自預售款,失去這筆資金,在我國目前金融體系尚不健全的情況下,要麼這部分開發商退出市場,但這也會影響到當前的商品房供應;要麼將導致外資乘虛而入。在不具備直接融資、銀行難發放貸款、企業小又不能發行債券的情況下,中小開發商就會到海外去想辦法搞私募資金,向「地下錢莊」借錢。這些高額的資金成本最終會加到房價裡。

  調控的「七寸」究竟在哪?

僅靠加息、提高首付或者徵收物業稅來降房價,可能不完全切合實際。「抑制房價,需要各方面政策相互配合。」顧雲昌認為,「要降房價,還需要供求雙調,疏堵結合。」

印坤華認為,大幅度地收縮供給,是目前最大的問題。最近一段時間的房價報復性反彈,就是近幾年壓縮土地供給的結果。壓縮土地供給,打亂了正常的房地產生產節奏,不利於連續生產,容易導致供求失衡。結果就是房地產市場報復性反彈,房價越來越高。

在他看來,房價上漲有兩大原因,一個是地價,一個是房價。本身房價在漲,而土地又在緊縮,這給購房者造成住房供不應求的恐慌心理,更加劇了供不應求。還有就是一些媒體的誇大炒作,人為地放大稀缺,推漲了房價。

對房地產市場的宏觀調控,印坤華認為,應該各個部門互相協同,而不是像現在這樣各自為戰。如,管地的希望土地供給越少越好,地價越高越好;管錢的希望銀行風險越小越好,利差越大越好,規模越小越好;管稅的希望稅種越多越好,稅收越多越好;管房的希望經濟適用房建得越多越好。每個部門都有理由,表面看起來都沒有錯,但合在一起就可能出現問題。

此外,印坤華認為應該充分肯定住房改革的市場化方向。針對房價逆調控而漲,市場上出現了否定市場化改革的聲音,他認為,其實不少市場化的東西政府靠行政命令想限制也限不住。例如,據國家發改委公佈的統計數據顯示,今年第2季70個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲了6.3%,土地交易價格上漲了13.5%。

同時,印坤華指出,應健全住房基本保障制度。此次全國擴大廉租房建設,擴大保障範圍,從最低收入家庭擴大到低收入家庭,值得力推。

印坤華認為,要讓房地產市場健康發展,現在關鍵的是:要認識到中國的老百姓解決住房問題不可能一蹴而就,一定要走分開改善,循序漸進的路;一定要搞清楚我們改革的取向是市場化、社會化、專業化,不能盲目模仿國外的做法,要因地制宜;要加強住房保障,明確界定中低收入家庭概念,高收入和中等收入家庭住宅基本上由市場解決,低收入家庭和最低收入家庭的住房問題由社會保障解決。(《瞭望》 記者唐敏、實習生高倩)

【房地產下半年調控政策走向】 【近年房地產市場調控政策】

反思房價過快上漲 房產新政南轅北轍三原因

在城市尤其是大中城市對住宅的需求呈現出急劇增長的趨勢以後,要抑制房價的過快上漲,最有效的辦法就是擴大住宅供給,這就要求政府把稅收收入的相當部分拿出來作為經濟實用房與廉租房的投入或補貼,通過大規模擴大住宅供給來緩解住宅供求關係,特別是要給低收入群體提供必要的住宅保證。

加大普通住房用地供應 調控房地產應"有保有壓"

房地產調控之聲日隆,業內專家也認為,下半年或出台新調控措施,但這些措施應該區分真實需求和投資、投機需求,做到「有保有壓」。

中國房地產市場可能將面臨新一輪宏觀調控

「針對房地產市場發展的現狀和問題,在今年下半年或今後一段時間內,政府還可能出台一些新的調控措施。」中國房地產業協會副會長朱中一十一日在北京舉行的「二00七年上半年中國房地產市場研究報告發佈會」上公開表示。

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