根據內政部營建署〈住宅資訊統計年報〉，民國98年9月本縣住宅區地價指數為98.85，102年3月指數為144.01，三年半上漲45.69%；同時期臺北市住宅區地價指數由102.24上升為130.93，漲幅僅28.06%；全國指數由100.42上漲到124.42，漲幅為23.90%。本縣住宅價格漲幅僅略低於新北市的49.88%，以離島言，不可謂不驚人。
七月九日縣府召開「金門縣住宅開發專案103年第3次會議」，李沃士縣長特別在會中重申，金門縣府目前之住宅政策，主要是透過提高土地供給，讓土地交易價格趨於平穩。為了兼顧各鄉鎮平衡，縣府分別推動金湖鎮市港段、金寧鄉慈湖段、金湖鎮尚義住宅區等土地住宅開發案，及烈嶼國中週邊地區市地重劃案，並且評估採取出售、出租、或設定地上權等方式，以期讓鄉親購買到平價的房子。
李縣長是我的老同學，近年帶領縣府團隊，殫精竭慮舉辦各項活動，吸引蒞金觀光旅客，成績卓著。我最近在「金門百年經濟發展史」一文特別讚揚，認為這是他任內的重大貢獻。但是前述有關金門的住宅政策，到底有無掌握到本縣房地產問題的核心？值得我們好好研究。
不管有沒有讀過經濟學，懂不懂得財經的專有名詞，有社會經驗的人應該都了解，市場價格是供給和需求共同決定的。但是，當縣民抱怨買不起金門的房子時，只增加住宅供給，就能解決問題嗎？
民眾買不起房子是因為「價格太高」，並不是因為「供不應求」，縣府實在是搞錯方向了。
金門的住宅存量，實際上並無供不應求現象。據營建署〈住宅資訊統計季報〉，民國101年底本縣普通家戶數（即常住家戶數）為15675戶，住宅存量為16917間，住宅家戶比為107.92%；102年底普通家戶數為16235戶，住宅存量為17666間，住宅家戶比為108.82%。可見本縣住宅其實是供過於求，而且幅度愈來愈大。
那麼本縣房地產市場價格之高，由何而來？又當如何解決？
市場價格是供需決定的，房子高價當然來自供給和需求。房地產的供給數量，受土地無法增長之特性影響，建地蓋掉一塊少一塊，無論推案量如何波動，除非遇到建築法規變革，基本上變動幅度不大。但是房地產需求的來源甚多，相對於供給，需求極可能發生劇烈變動。房地產的高價問題，應該從需求面探討。
房地產需求的來源有三：一是居住，如前所述，金門常住家戶數低於住宅存量，故此絕非本縣房地產價格高漲之原因。二是財富儲藏工具，《禮記》說「有土此有財」，講的就是這種用途。金門鄉親離鄉打拼，有所成就之後返鄉置產，即屬此類。唯既是鄉親，在家鄉多少應有祖產，現代交通方便，在鄉鄉親常住人口亦不高，故這類需求估計不多。三是投資或投機工具，在大臺北地區房地產價格持續高漲的情形下，其他地區只要有炒作題材，便會接收外溢效果，跟著上漲。本縣房地產因受三通及拓展觀光政策影響，在預期心理發酵之下，近年來投資及投機需求大幅增加。
本縣房地產價格高漲，主要來自第三個原因。縣府應該想辦法「抑制投機需求」以求治本，而非採取錯誤的「增加供給」之治標方式。
在房地產市場裡，不論成交價格高低，每當有人賣出一間房子，就有人買進一間房子，市場始終處在供需相等的狀態。如果縣府要用「提供低價房子」的政策，來解決民眾「買不起高價房子」的問題，其唯一有效的條件就是「大量提供」。
如果低價房子的「低價」，與市場價格的「高價」相差很小，政策效果絕對不明顯，實施這種政策毫無意義。如果價格差距極大，縣府提供的低價房子將會吸引或「製造」更多的民眾需求。如果縣府只提供少量低價房子，最後的結果就是搶購，為了公平，縣府只能要求民眾排隊或抽籤，想要低價房子的向隅民眾反而有所埋怨。
縣府的施政應在提高縣民福利，如果「製造」出了低價房子的需求，又不能滿足縣民，不等於是在吊縣民的胃口嗎？聰明的縣府，何必拿石頭砸自己的腳？而且，在低價房子因量少而出現供不應求的情形下，增加的供給淹沒在高漲的投機需求下，民眾依然買不起市場提供的高價房子，原來的問題還是無解。
縣府能夠「大量提供低價房子」，來解決民眾「買不起高價房子」的問題嗎？不用說，答案是否定的。縣府絕對無法找到足夠土地來提供大量低價房子，滿足新增的民眾需求；就算能夠找到，這樣的土地利用方式，能獲得全體縣民的首肯嗎？
只有抑制本縣房地產的投機需求，才是處理鄉親買不起高價房子的正解。
因為本縣房地產投機需求，主要來自外來投資客及投機客。唯有增加房地產持有成本，才是抑制投機需求的最佳解決方法。
最近財政部打算推出「房地合一稅」，計畫年底將草案送行政院討論。許多學者已經質疑，房地合一稅是針對房地產買賣時產生的「所得」課稅，屬於資本利得稅，並非增加投機客持有成本的稅種。理想的解決方法，應該由每年課徵的房屋稅及地價稅著手，才能真正打擊投機客，抑制金門房地產的投機需求。
根據七月實施的新修訂〈房屋稅條例〉第五條，非供自住之住家用住宅，房屋稅稅率在1.5%至3.6%之間，地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率；自住之認定標準，由財政部定之。第六條規定，只要縣市政府提經民意機關通過，報請財政部備案即可。目前財政部已經定義，自住屋全國總戶數上限為三戶。建議縣府提案，持有超過自住三戶之金門房屋，皆採課徵最高之3.6%房屋稅率。
其次，根據〈地方稅法通則〉第三條，縣市政府得視自治財政需要，開徵特別稅或附加稅。特別稅課徵年限至多四年，附加稅至多二年，年限屆滿仍需課徵者，可重行辦理。第四條規定，縣市政府為辦理自治事項，得就其地方稅原規定稅率上限，於百分之三十範圍內，予以調高。第六條規定，縣市政府開徵地方稅，應擬具地方稅自治條例，經縣市議會完成三讀後公佈實施。
縣府應該妥善利用〈地方稅法通則〉之規定，訂出〈金門縣房屋稅課徵自治條例〉，將超過自住三戶上限之房屋稅稅率，由〈房屋稅條例〉第五條之上限3.6%，再調高為1.3倍的4.68%；並規定本籍非金門縣、當年未設本縣戶籍且持有金門房屋者課徵附加稅，以4.68%與自住稅率1.2%之差額3.48%為附加稅率。至於本籍為金門籍之標準，由縣府定之。房屋稅是每年課徵的地方稅，如此一來，外來投機客持有本縣房屋之成本大幅增加，不相信他們可以撐得住。
為防範投機客囤積本縣土地，可再訂定〈金門縣土地稅課徵自治條例〉，以課徵地價稅之附加稅來解決。
目前地價稅稅率，自用住宅用地為0.2%，一般用地第一級為1%，遞增到第六級的5.5%。建議縣府維持原有公告地價訂定標準，只要規定本籍非金門縣、當年未設本縣戶籍且持有金門土地者課徵附加稅，以原地價稅率10倍甚至20倍為附加稅率。地價稅也是每年課徵，一旦提高土地持有成本，不相信外來投機客不會投降。
只要金門房地產的投機需求消退，房地釋出，供給增加，金門房價自然下降。
至於商業或工業用途之土地與房屋，其課稅可以優惠，以促進地方發展。但應採取「實際供作商業或工業用途」之認定標準，以避免變相囤積。
本縣的房地產問題，與全國房地產問題，其癥結一樣且相互關連，但是縣府多了一個〈地方稅法通則〉可以運用。中央政府過去採取增加房地產供給方式，搞出一個杯水車薪、無濟於事的合宜住宅政策，既無法解決房地產市場的投機問題，還捅出承辦官員貪瀆弊案的摟子。縣府官員們，殷鑑不遠，宜其三思啊！
（作者為淡江大學經濟學系專任副教授）