http://www.sina.com.cn 2007年10月08日 02:20 -上海證券報 ⊙本報記者 李和裕
「十一」前,央行、銀監會緊急出台《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》 。基於此次的房貸新政,房地產投資風險開始凸顯,開發商也面臨著樓市氣候變化帶來的窘境。
開發商被新政「閃了腰」
在這個緊隨房貸新政而來的「十一」黃金周,開發商的心情十分複雜。來自各方面的數據顯示,國慶期間的各地樓市觀望氣氛濃厚,原本想在旺季好好發揮一下的開發商恐怕更多地是被新政「閃了腰」。
比如上海,長假裡為期四天的房地產秋季展示會已是「保留節目」,但交易情況並不樂觀,上海「網上房地產」的紀錄表明,4-6日三天分別成交了437、409和303套商品房,合計12.81萬平方米,3天的交易量只相當於節前週末(9月28日)一天的水平。一位參展的開發商坦言,中央趕在「十一」前出台房貸新政,急為樓市降溫的意圖明顯,購房者的觀望態度也在黃金周開始顯現,目前開發商也只有繼續觀察新政效應。
又如北京,今年來樓市表現可算持續高燒,房價漲幅在各城市中一直名列前茅,但在房貸新政出台前後,北京樓市逐漸呈現交易清淡的局面,據悉一些樓盤的售樓處甚至出現退房情況。
再如深圳,相關數據顯示,黃金周最低單日新房成交量僅6套。市場人士介紹,從此次黃金周舉辦的深圳秋季房地產交易會上也不難看出,房貸調控影響下的深圳樓市已經提早進入「寒冬」。
還有重慶,儘管一些市場人士稱二三線城市受影響可能弱些,但相關報道表明,在新盤扎堆上市的黃金周,重慶樓市銷量明顯走低。為了搶黃金周樓市,重慶主城區在「十一」期間有4000多個新盤上市,可售商品房20多萬套,可售商品房總面積達到1900多萬平方米。然而在黃金周的前四天,重慶主城區商品房的日均銷售量僅為平時的十分之一左右。
「(房貸新政)寶劍出鞘,開發商受了點傷。」業內知名的房地產投資策劃人賈臥龍就公開表示,房貸新政無疑給購房者設定了一道門檻,經濟能力較弱的購房者被擋在市場之外,同時投資成本加大也促使部分投資者「棄暗投明」,經濟實力較強的購房者也會出現分流,投資需求減弱,自住需求成為市場主力。而在目前情況下,一旦房地產市場只剩自住需求,市場活力將大大減弱,樓市或將出現拐點,開發商也更步履維艱。
業內靜待新政威力
「今年全國性的房價暴漲,央行和銀監會決定採取提高首付等措施也是『順水推舟』而為。不過這次房貸政策所轉遞的信號表明,各地房價都有可能會出現不同程度的調整。因為一方面,一些原先不太願意賣房的開發商、房東的出貨意願加大;另一方面,購房者在首付增加、房貸緊縮和房價上漲的壓力下,購房能力有限,因此可能出現的情況是房源的上市量增加,但是需求受到限制,成交量難以大幅上升。」上海佑威房地產研究中心主任薛建雄表示。
賈臥龍還提出,與提高首付相比,第二套住房利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍(8.613%)這一規定,才是打擊住房投資行為的「殺手鑭」。因為對於第二套住房的購房者來說,相比原來優惠後的房貸利率(6.6555%),一次性提高將近200個基點,高出將近30%,這與央行每次加息27個基點相比,等於一次性加息7次半,風暴來得相當猛烈。同時,就算目前的調控顯效還暫時停留在投資領域,可一旦政策繼續加壓,席捲到多數開發商賴以生存的住宅領域,顯效可能會更強烈,開發商更要陷入困境。
不過,也有一些業內人士擔心,房貸新政的實際操作可能沒有出台通知那樣看似簡單。畢竟通知規定的只是一個框架,每家商業銀行具體的實施細則都還沒有定,而且具體的實施細則是麼時候出來、可行性如何、能否形成合力、是否存在抗力等等,目前還是未知數。
「房地產宏觀調控的手段很多,提高個貸首付屬於金融調控方式,與加息相似,其功能在於緊縮信貸,提門購房門檻,抑制投資、投機行為。總之一句話,為過快膨脹的市場需求潑點涼水。理論上如此,但是否真的能使市場降溫,絕非可以蓋棺定論。正如近三年連續九次加息,但全國樓市仍牛勁十足,因為推動房價上漲的因素很多元化,如果其它因素都沒改變,單靠提高首付無異於杯水車薪。」上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭認為。不過他也指出,至少此次出台房貸新政,反映了央行、銀監會、部分商業銀行對於目前樓市過熱及其所隱藏風險的憂慮,那麼對購房者亦同理,這一「間接效應」也可能會引發樓市心理預期發生改變,也完全有可能使樓市上漲步子放緩。
工行報告稱:房地產投資過熱 泡沫風險加大http://bj.house.sina.com.cn 2007年10月08日08:03 中國證券報-中證網 報告建議商業銀行應摒棄「個人信貸一定是優質信貸」的觀念
中國工商銀行城市金融研究所最新發佈的報告指出,央行和銀監會9月27日聯合出台的信貸調控措施,在短期內有
望遏制國內房價過快攀升的勢頭,但從中期來看,房地產的投資投機需求仍趨於上升,房價持續上升的勢頭恐難有改觀,房地產投資過熱和泡沫堆積的風險加大,監管層進一步實行調控的壓力增大。
這份由鄒新等人執筆的報告指出,此次信貸調控措施是近年來監管層針對房地產市場最為嚴厲的一次,並且有可能拉開新一輪房地產調控的序幕。商業銀行應徹底摒棄「個人信貸一定是優質信貸」的觀念,合理控制房地產貸款尤其是個人按揭貸款的投放節奏及貸款投向,並切實防範信貸資金流入股市。
中期房價上升勢頭難有改觀
在分析下一步房地產市場總體走向時,該報告指出,近期房地產投資投機需求可能得到有效遏制,房價過快增長的勢頭短期內有望得到控制,但中期內房價的上升勢頭難有改觀。
報告認為,受購房者尤其是投資及投機購房者的購房需求短期內可能走低、國內宏觀調控將進一步加強以及貨幣政策將進一步緊縮的多重因素影響,短期內房價過快攀升的勢頭有望在一定程度上有所遏制。尤其是以北京、上海等城市為代表的一線城市的房價可能在短期內會出現漲幅有所減緩。但從中期來看,國內房價的攀升勢頭可能仍將持續。
究其原因,一是地價過快增長將導致房價上漲難以避免。土地的稀缺性和土地開發需求的持續走旺將在未來一段時間內持續推高土地交易價格,致使房價走高。二是短期內部分房地產投資資金有可能逐步撤出樓市而進入股市、基金等證券市場,並可能在推動股市走高從而加大證券市場調整風險之後,重新回流至房地產市場。同時,證券市場的進一步活躍將加快房地產信託產業、房地產基金的發展進程。因此,未來房價尤其是以穩定租金收益為收入的房地產產品如酒店、商業寫字樓等的價格還將繼續上升。三是外資投資中國樓市的趨勢不改。鑒於人民幣對美元的升值速度加快以及中國經濟的高成長性,外資將加大投資中國房地產市場的力度。
須切實防範信貸資金入股市
報告稱,房地產貸款過快增長以及其在銀行貸款中所佔的比例迅速上升給銀行體系積聚了信貸風險。尤其是近年來較為普遍的「房價重估追加按揭」貸款一方面直接推高了房價,另一方面則給銀行的房貸資金安全帶來了很大的挑戰。在目前房市中投資投機需求遠遠大於自住需求的情況下,房價的非理性高位上漲必然導致其回調的壓力增大,一旦購房者或者房地產開發商的資金鏈條出現斷裂,商業銀行不良貸款激增的可能性很大。這從近期按揭貸款違約率有所上升的苗頭中可見一斑。
為此,報告建議,商業銀行應摒棄「個人信貸一定是優質信貸」的觀念,加強自身徵信系統建設,做好貸前查詢、貸後錄入相關信息等工作,確保央行關於「第二套(含)以上住房」的認定,充分利用信貸徵信系統防範信貸風險。
報告還建議,商業銀行應密切關注此次房地產調控政策對於資金流向的影響,並通過加強監控管理措施,切實防範信貸資金流入股市。(郭鳳琳)
央行:第2套住房貸款首付不得低於40%http://www.sina.com.cn 2007年09月27日 23:59 中國新聞網 中新網9月27日電 中國人民銀行、銀監會今天發佈通知明確,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%。
通知全文如下:
中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知
銀髮〔2007〕359號
中國人民銀行上海總部,各分行、營業管理部,各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行;各銀監局;各國有商業銀行、股份制商業銀行:
根據2007年全國城市住房工作會議精神及《國務院關於解決低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔2006〕37號)等政策規定,現就加強商業性房地產信貸管理的有關事項通知如下:
一、嚴格房地產開發貸款管理
對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目,商業銀行不得發放任何形式的貸款;對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行不得對其發放貸款;對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。
商業銀行發放的房地產開發貸款原則上只能用於本地區的房地產開發項目,不得跨地區使用。對確需用於異地房地產開發項目並已落實相應風險控制措施的貸款,商業銀行在貸款發放前應向監管部門報備。
二、嚴格規範土地儲備貸款管理
商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放,且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。
三、嚴格住房消費貸款管理
商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
商業銀行應提請借款人按誠實守信原則,在住房貸款合同中如實填寫所貸款項用於購買第幾套住房的相關信息。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的,貸款首付款比例(包括本外幣貸款,下同)不得低於20%;對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低於30%;對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高,具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定,但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。
商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款;對已抵押房產,在購房人沒有全部歸還貸款前,不得以再評估後的淨值為抵押追加貸款。
四、嚴格商業用房購房貸款管理
利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。
商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%,期限不得超過10年,貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次利率的1.1倍,具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定;對以「商住兩用房」名義申請貸款的,首付款比例不得低於45%,貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。
五、加強房地產信貸徵信管理
商業銀行接受房地產開發企業貸款申請後,應及時通過中國人民銀行企業信用信息基礎數據庫對借款企業信用狀況進行查詢;貸款申請批准後,應將相關信息錄入企業信用信息基礎數據庫,詳細記載房地產開發企業的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。
商業銀行接受個人住房貸款申請後,應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況進行查詢;貸款申請批准後,應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎數據庫,詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。
六、加強房地產貸款監測和風險防範工作
商業銀行應密切監測房地產價格變化及其對信貸資產質量的影響狀況,切實加強商業性房地產信貸管理和內控機制建設,積極防範房地產信貸風險。
中國人民銀行各分支機構、各銀監局應加強轄區內金融機構房地產信貸管理的「窗口指導」,加大對相關違規行為的查處力度。要跟蹤房地產信貸政策執行過程中出現的新情況、新問題,並及時向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報告。
各商業銀行(包括中資銀行、外商獨資、中外合資商業銀行以及外國銀行分行等)要認真貫徹落實國家房地產宏觀調控政策,切實加強房地產信貸風險管理,要根據本通知精神和國家各項房地產信貸政策規定,抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則,並向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報備。
各政策性銀行未經中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會批准,不得發放商業性房地產貸款。
請中國人民銀行各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行,各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社及外資銀行。
中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會
二七年九月二十七日